26年第3次，美国楼市亮起“红色警报”，但“罪

随着特朗普“带节奏”炮轰美联储，美国的“自媒体”们纷纷将各类负面经济现象都归咎到了美联储头上，除了股票下跌以外，美国楼市的调整也被认为与不断上升的利率有关。 但瑞银集团指出，“一切都怪美联储”更像是一种被刻意引导的社会情绪。至少美联储加息对于美国楼市调整的影响并没有各类“大V”吹嘘的那么严重。另外，美国楼市现在的状况的确不佳，但也没有媒体吹嘘的那么困难。 过去的一年里美国经济在刺激政策的作用下维持了增长的势头，但市场却出现了全面溃败的迹象。新建住房和成屋销售均出现了较大幅度的回落。 除了销售情况和市场情绪以外，美国楼市也出现了供给过剩的情况。大型房屋空置率出现了上升的迹象，在建住宅的数量自2013年开始就出现了显著的上升，赶上现在的楼市情况颇为尴尬。 但瑞银根据测算也发现，如果说美联储加息就是楼市下跌的罪魁祸首，那么当前的调整情况不应该如此严重，一定还遗漏了其他的重要因素。 瑞银指出，房价本身是市场供需关系的表现。和商品市场不一样的是，房价的走势相对缓慢一些。虽然房屋价格上升会造成销量减少，但同时也会引起热钱流入房屋建设领域谋求分一杯羹。 但现在发生的情况却根本不是这样。独立住宅的开工率仍处于历史平均水平之下，而且在房屋销售数据掉下来之前也没有上升的势头。同时房屋在市场上的交易仍相对活跃，库存水平虽然有所上升但仍处于低位。 因素四：税法改革 去年开始实施的税法将按揭贷款抵扣税款的限额从100万美元下降到了75万美元，同时各个州还相应下调了本州的抵扣限额。对于一些税务负担较重的州来说，这些州居民的购买力自然就会有下降，对于高收入群体的影响尤甚。 但事实并不是这样。根据全国经纪人协会的数据显示，高端地产销售的情况却出乎意料得好。75万美元以上的房屋是现房销售中涨幅最快的部分。考虑到税务改革几乎在美国各州都有推进，所以说税务问题显然也不是影响楼市的最重要因素。 因素五：学生贷款问题和信贷标准提高 对于许多三十岁上下的美国人来说，每当发工资的时候都需要同时面对还学生贷款和攒首付的双重压力。自2006年以来，学生贷款的总量几乎翻了三倍，这也有可能是导致购房需求被压抑的原因。 不过瑞银也认为，学生贷款在过去12年均保持了增长，用这个因素来解释2018年美国楼市拐点似乎有些牵强。除此以外，根据对银行高级管理人员的调查显示，近几年银行针对居民住宅贷款的要求实际上是有所放松的，所以这也不是造成楼市调整的原因。 楼市引发经济衰退？这一次不太可能 瑞银表示，即使美国楼市进入下行阶段，也不太可能把经济拖垮。一方面，美国就业市场依旧保持强劲，工资和住户组成数仍在上涨构成了美国楼市长期的支撑。另一方面，即使判断出现了偏差，美国住宅投资占GDP的比重也仅有4%，甚至连历史平均数都没有达到。 (WEEX)