张平:三四线楼市将迎来大调整 房价下跌已成定局

在经历了之前新一轮房价大涨，三四线城市的高房价和房租给年轻人带来的压力已远超一二线城市。 权威数据显示，三四线年轻人房租房贷所占收入30%以上的比例比一线城市高6%，而房贷占收入一半以上的竟达到15.1%，在30岁之前无存款比例已达35.7%。 本来由于一线城市房价过高，年轻人纷纷逃离北上广深，现在连三四线城市每个月房贷都还得很吃力。本来一线城市房子租不起，现在三四线城市的房租占收入比还要远超一线城市。这让众多年轻人不知该往何处谋生。 本轮三四线房价飙升主要有三个原因： 第一，一二线城市调控把投机炒房客赶向三四线城市炒房，同时，大型房企都转战三四线城市开发建房。再加上三四线城市之前房价本身不高，存在估值洼地。于是各路资本纷纷进入炒高房产。 第二，棚改货币化安置。鉴于地方政府要给“去库存，化风险”。于是发改委就要求国开行通过PSL形式发放贷款，地方政府拿了贷款后发放给棚改拆迁户，由拆迁户到周边去买商品房，但三四线城市盘子本身就小，一下子来了巨大的购房需求，房价不被抄高才是怪事。 第三，虽然房企开发贷受到限制，但是居民住房贷款都在大量发放。今年1-7月份，银行新增贷款超过了10万亿规模，其中有近四成新增贷款流向了领域，主要还是居民住房贷款。大量个人房贷资金流向三四线城市，房价肯定会涨，现在三四线城市房产均价已超过1.2万/平方米。 不过，最近权威部门公布二组数据，预示三四线城市房价有反转的迹象：一方面，从8月前25天的数据来看，41城日均地产销量增速-2%，较7月的5.9%回落转负，其中三四线城市成为了主要拖累。目前三四线城市成交量正在快速萎缩。 另一方面，今年以来，在土地拍卖上，全国市场土地流拍数量超过了800宗，其中三四线城市土地流拍数达到629宗，全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值。这预示着房企已经不看好三四线城市市场，不敢在三四线城市高价拿地。 当然，也有专家认为，三四线城市房价最多不会上涨，但绝无下跌可能，因为政府不希望看到房价再大起大落。 不过，我们认为，一二线城市房价要避免大幅波动，但三四线城市的房价下跌无碍大局。像楼市崩过、海南楼市泡沫被挤过，甚至近期环京各城市房价被腰斩过。但这些局部性房价下跌，不会对大局产生影响。 现在问题是，三四线城市房价还会继续上涨吗？我们认为，房价的拐点已经出现： 首先，三四线城市去库存已经接近了尾声，各城市的库存已经降到安全的水平，地方政府的工作重心转向“因城施策”，遏制房价过快上涨。 后续棚改将会继续进行，但货币化安置比例将会降低，改为实物安置。届时，三四线城市棚改居民购房需求减少，成交量快速萎缩，炒房者选择撤离，三四线城市房价就会大跌。 再者，三四线城市经过一轮大涨后，当地购房刚需已经释放，现在三四线城市已趋于饱和状态，每个家庭都有三四套以上房产，再加上三四线城市多数是人口净流出、产业结构单一，很难长期支持高房价。 最后，之前住建部约谈了房价上涨过快的城市相关负责人，并且建立了房价上涨的问责制，预计第三、四季度还是调控的密集期。鉴于三四线城市目前出现成交量萎缩、土地流拍，三四线城市房价将要进入调整期将十分明显。 三四线城市房价在经过了新一轮上涨后，过去是逃离“北上广深”，现在连三四线城市都要住不起了。但是，随着棚改货币化安置的退出、当地购房需求饱和，以及调控的到来，三四线城市房价出现大调整已经不远了，最终三四线城市的房价将由当地居民收入增减来定价，并不是由炒房者肆意加杠杆来决定。