房地产投资超预期的真相是什么？

整体看，投资要保持当前10%以上增速难度较大，下半年下行趋势不可避免，全年投资增速将在5%左右。 经过长达一年半的严厉调控，需求端的销售增速已出现明显回落，按照历史惯例，供给侧的投资也将跟进下滑，但今年4月数据却显示，开发投资持续保持韧性，实现了10.3%的增速，并成为固定资产投资增长的第一动力，大大超出市场预期。然而，深入分析投资的结构变化后发现，投资的前景也不是那么乐观，下半年再度回落将不可避免。在此背景下，普通家庭在购房决策过程中又该关注哪些最新趋势？ 投资成固产投资增长主动力 从1-4月份累计数据看，全国固定资产投资为15.44万亿元，同比增速为7%，创下数十年来新低，其中投资为3.06万亿元，较1-3月增速微幅回落至10.3%，但仍保持了强劲增长势头。这使得1-4月投资占固定资产投资比重上升至19.8%，高于2017年同期和全年的比重。相反，1-4月制造业投资尽管有所回升，但仍大幅低于投资的整体增速，并成为投资增速创历史新低的主要拖累因素。 投资持续高增的真相是什么？ 基于国家统计局的统计，开发投资主要由施工相关投资，且同比增速高达67.8%，成为投资持续高增的主要动力。 数量来源：Wind资讯，苏宁金融研究院整理 相反，施工投资两大主体——建筑工程和安装工程的投资增速分别为-0.5%和-3.1%34号文。该文件规定：土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。因此，为节省融资成本，开发商支付土地款时一般会选择在一开始交50%首付款，半年后缴纳余下的50%。 数据也显示，在2011年之前土地成交款和土地购置费几乎是同步波动的，而在34号文之后，后者与前者的增速存在6-12个月的滞后期。因此，今年一季度土地购置费大幅飙升，正是2017年下半年土地交易市场持续火热的结果。进入到2018年，土地市场持续火热的行情已经降温，1-4月土地购置面积同比增速为-2.1%，土地购置费增速也回落到13.6%，这将继续成为投资的主要拖累因素。 另外，影响建安投资增长前景的关键因素——房屋新开工面积在1-4月虽然实现了7.3%的平稳增长，但较一季度增速已有所回落。更为重要的是，新开工面积先行指标——土地购置面积已出现了明显降温，今年1-4月资金来源的增速更是持续回落到2.1%，资金来源的持续回落必然会造成下半年投资的下滑。 第四，棚改将成为投资的主要支撑。2016-2017年三四线商品房热销行情以央行发放 PSL 为国开行发放棚改贷款提供资金、货币化棚改比例上升为基础，叠加一二线城市比价效应，带动三四线销售增速上升，也大幅降低了三四线城市的库存水平。2017年12月，住建部明确了2018年的棚改计划是580万套，较2017年600万套有所下降，但仍将成为今年投资的有效支撑。从资金来源看，如前文所述，开发资金来源的传统渠道受阻，国家开发银行通过央行再贷款