楼市调控下房价不跌反涨的原因

■易观楼市 1月16日，国家统计局公布了2018年12月国内70个大中城市房价变化的数据。总体上说，70大中城市新建商品住宅价格指数按年升9.7%，连升39个月，为17个月来最高；按月升0.8%，连升44个月，升幅较前月略收窄。也就是说，3年多来的调控，全国的房价越调控越高，而且这种情况已经持续了十几年。 按照城市来看，12月份西安新建商品住宅价格同比上涨22.4%，涨幅排名第一。同比涨幅排名前十的城市，在西安之后有海口、呼和浩特、贵阳、大理、徐州、秦皇岛、丹东、昆明、济南，上涨幅度都超过15%。其中，海口新房价格同比上涨22.1%；呼和浩特新房价格同比涨21%；贵阳及大理则上涨18.8%。在这70个大中城市中，只有厦门是唯一一个新房价格同比下跌的城市。厦门新房价格同比下跌了0.4%。 即使是说调控政策为史上最严厉的一线城市，这些城市的房价也没有因为严厉的调控政策而下跌。比如，广州的新房价格按年升8.3%，北京、上海及深圳分别按年升2.3%、0.4%及0.1%。环比来看，一线城市新建住宅的价格上涨了1.3%，升幅比前一个月扩大了1个百分点，广州、北京、上海、深圳分别为3%、1%、0.6%及0.4%。 至于二手房市场，一线城市二手住宅价格按月下降0.3%，是连续3个月下跌。二、三线城市升幅分别收窄至0.1%及0.3%。二手住宅价格下跌的城市由11月的17个扩大到12月的22个。 就个别城市而言，二手住宅市场的价格同比涨幅前十的城市为呼和浩特、济宁、昆明、西安、大理、乌鲁木齐、三亚、海口、青岛、宜昌，涨幅均超过11%。其中，呼和浩特二手房价格同比上涨17.9%，排名第一。厦门、上海、北京、福州四城的二手房价格同比下跌。其中，厦门二手房价格同比下降5.6%，上海二手房价格同比下降2.7%，北京二手房价格同比下跌1.9%，福州同比下降0.3%。 这些数据说明了什么呢？说明了中国的市场经过3年多的调控，其房价基本上是保持上涨，其格局一直没有变化。无论是新建住宅，还是二手住房都是如此。这是全国各城市的一个基本态势。这种情况，最有体会的是许多当地民众，看到自己所在的城市房价近几年来都在快速上涨。 二是少数城市的二手住宅价格下跌，说明不了当前国内市场的大势。因为一则二手住宅房价下跌的城市十分少，二则房价下跌的幅度基本上都很小。试想，这些城市房价在上涨时都在一年内百分之几十，比如这次西安的房价一年内上涨20%，那么未来每年下跌零点几，要让这个城市的房价回归理性水平根本就不可能。可是，就目前国际上不少城市的市场价格调控来看，至少都下跌了几个百分点。比如2018年加拿大的房价总体上下跌了5%，香港也是如此。 那么为何国内调控让房价补跌反涨呢？其实这与政府的调控政策目标有关，与政府千方百计地用行政性的方式来调控有关。这几年来，政府的调控政策目标，即使是早几年，就是既要遏制房价快速上涨，不能够把泡沫吹大，也要保证市场价格稳定，稳定房价是调控政策的终极目标。但对于一个以投机炒作为主导的住房市场，如果政府的调控政策目标是稳定房价、稳定市场预期，这就会明确地告诉市场，房价上涨的预期不会改变。既然房价上涨预期不会改变，那么对于波动的房价不也只有价格上涨一条路吗？这就是为何几年来政府出台几百次的市场调控政策，但各城市的房价一直上涨的关键所在。 2019年政府的调控政策目标是稳地价、稳房价、稳市场、稳预期，而且让政策调整的权力完全下放到地方政府，让地方政府承担主体责任。这样的政策取向立即使得不少城市迫不急待地松绑本地的调控政策。这就意味着2019年的政策环境肯定会比前几年宽松。既然前几年所谓较紧调控政策都会让房价一直上涨，那么今年政策松绑更是会为房价上涨创造机会。结果如何，投资者都在拭目以待。 （易宪容，原中国社科院金融发展室主任）