香港楼市正处位高势危之态 货币政策转向成关键影响因素

由一家知名网站GoHome.com.hk公布一项最新的有关香港楼市的问卷调查显示，近九成的受访者认为香港楼价过高，并表示远超出负担能力，但同时预期今年上半年香港的楼价仍将继续上升。 既然市场有此预期，开发商也不失时机抓紧造势：嘉华国际(00173.HK)日前公布旗下的新楼盘“嘉汇”已经累计录得过万人次参观的纪录，其中，参与认购的本地客占比高达八至九成，项目截至16日累计录得逾1800个认购意向，并会在18日公布抽签结果；另外，恒基地产(00012.HK)的宣称，市场对公司近期推出新楼盘反应热烈，显示香港市民的刚性需求仍在，并预期今年香港整体楼价维持平稳。 然而，部分市场专业人士对香港楼市能否继续高歌猛进似乎并不乐观。香港银行公会日前就香港楼市风险发出了警示，强调当前香港楼市可以位高势危来形容，提醒投资及置业人士今年的住宅楼价可能会出现回调。 实际上，上述机构调查结果还显示：考虑置业的受访者虽仍然超过70%，但较上一次调查结果下跌7个百分点，跌幅是历年之最。另外，从其他数据也可见，香港楼市目前的情形并不像开发商形容的那么乐观，高处不胜寒的感觉已愈发明显。市场统计显示，1月份香港的二手楼价交易仅录得约1%微弱升幅， 显示香港楼市近期在高位出现了好淡争持的格局。 分析认为，目前对香港楼市产生最直接影响到，除了市民的刚需就要算美联储的加息政策动向了。在过去一年的时间里，美联储已经展开加息不乏，由此产生了对全球资金引流的作用，市场因此关注美元进一步走强将可能引发在港资金的进一步流出。而就在日前，港元兑美元回落至近两个月低位，这也对香港楼市以及股市都发出了一个强烈的预警。 有学者认为，目前全球宽松货币政策已有出现拐点的迹象。继美国启动利率正常化、欧洲央行缩减买债规模以及日央行负利率政策有变之后，中国人民银行在农历新年前后调高货币市场操作利率。专家指出，上述举措显示各主要经济体的货币政策目标正从稳增长，逐步转向控风险、防通胀，因此预期这将会产生市场流动性收紧效应，并对资产价格构成下行的压力愈来愈大。在这个大背景下，香港楼市也难以独善其身。 其实，一些外资大行早已对香港楼市的前景不感乐观了。摩根士丹利在最新发表的研究报告中指出，随着加息周期开始，加上预期香港土地楼市供应增多至接近需求水平，以及香港的楼价指数从低位累计上升了13%，大摩认为这意味着香港的房屋政策很大可能因此会进一步收紧，由此对香港地产股看法由“吸引”降至“与大市同步”。另外，大摩还指出，在未来数月楼市按揭利息仍然低于2%的情况下，相信香港楼价仍然上升，但预期今年激昂是香港楼市的转折点，估计今年住宅楼价跌负在5%（值得一提的是，之前大摩预期的是升5%)，这将是自2008年以来香港楼市的首次下跌。 花旗的报告指出，在上周五，香港中原城市领先指数CCL按周上升0.5%至146.59，距离2015年9月高位146.92差距只有0.2%。就此，花旗认为目前在低成交的前提下，香港住宅市场可能出现较大波动，甚至有可能令楼价于短时间内快速上升或下跌。花旗强调，由于目前香港的楼价接近历史性高位，相信特区政府引入新政策的机会将依据楼价上涨而提高，因此提醒市场需关注政策带来风险的情绪将会开始浮现。□ .吕.锦.明 .证.券.时.报.网