算算户籍选择背后的土地价格

以前要花3000多元买的城市户籍不值钱了，不少大学考生把户口留在农村老家，原因是那一亩三分地，一旦迁出，再变回农村户籍就难于上天，也就没资格再分集体土地。 中国乡村俗例，有一个孩子就分一份地，那些年违反计划生育的家庭，愿意交数目不菲的罚款，也就是为了能将非法变合法，以合法的形式分到土地。农村分土地是严格按照人口数量来平均分配，多了人加地，去了人就扣，生儿子娶媳妇生孩子地就多，生女儿嫁出去地就少，这可能也是农村比城市更重男轻女的原因。 农村土地是集体所有制，一个村分若干生产队，生产队的土地总量是不变的，如果人增加的多，人均耕地会减少，这些年基本上都是以减少为主。记者老家有的生产队一亩三分地，有些一亩地，旁边有个村子只有四分地。土地隔一段时间就要重新调整，这是集体的大事儿，方法简单粗暴，就是抓阄，公开公平。有些地方三十年不调整，有些地方隔上几年都会调整一次，没规则可言，看当地政府导向，也看各村情况。土地价值的确在增长，比如20年前，一亩地租金300元，现在能租出去800元，如果种植经济作物大面积出租价格能上千。 前面说到，农村分耕地是以户籍为准，如果迁出户口，就不能分地，当然也不能一概而论，有些地方有新规定，如果考上大学当了公务员就扣地，如果没吃公家粮就不扣，这个要看村集体大多数人的意见如何。按说，这一亩地没什么吸引力，1000元钱在城市生活算不了什么，但这里面有一项隐含的长期价值，土地虽然是村集体所有，但是按专家和舆论的呼吁来看，未来有一天可能会划分到个人头上，可以拥有，可以买卖。那么一亩地值多少钱，就值得一算了。另外，除了耕地还有宅基地，很多地方宅基地有四分（一亩地的十分之四）那么大，再加上池塘荒地等，也不算少。宅基地是以家庭为单位，成年男性就会划分一处。 按照收益率计算，在民国时期，耕地自由买卖，地租大概相当于土地产出的30%，有些地方会达到50%。这个租金水平和现在其实差不太多，比如华北平原800元租地种大田作物，一年的收入应该在1800元以下。传统上，地租对地价的比率，则多在5～10%上下，即每亩地价约为10～20年地租，如果碰到灾荒或者人少地多时代，地租会相对便宜，耕作几年就可以买地。如果这样推测，一亩耕地年租按1000元计算，市场价格应在1万元到2万元。但这个收益按现在的市场利率来算，已经算高，再考虑到中国资本密集，许多富起来的人有投资土地的需求，所以按照年收益2%来估算，市场价格在5万元。当然不同区域土地价格不同，以距离城市远近而不同，如果资源禀赋独特，比如靠近旅游区，有温泉，也会有所不同。还有些土地在山区，不连片无法用机械耕种运输，那就根本不值钱，未来只能抛荒。这样就可大致算出来一个农村户口的价格：5万元。如果再加上宅基地，大概也不会到7万元。 国土部最近说，城里人不得到农村买卖宅基地，其实就是放开了，也没多少投资价值，未来农村搬空了，宅基地变成耕地的价值更大。当然，还有些农村户籍者位于城乡结合部，早就城市化，这种情况放弃农村迁走户籍就亏大了，因为那些土地价格一亩要按百万来计量。就按7万元计算，是否要放弃，还要看城市户籍在城市中能获得什么便利。 一个是就业，这个并不会有什么不同，但有些地方会倾向于招本市户籍者。另一个是工资，区别不大，但公积金和医疗保险等可能会有差别，积累起来就不是一笔小数字。最重要的是子女入学，大部分城市会倾向于招收有本地户籍的子女，城市越大越明显。如果想进公办学校，户籍还只是一方面，这不是几万元的事情。如果在小城市，或者工作动荡，自由职业者，7万元是个不小数字，如果在大城市，或者子女要入学，变更户籍的吸引力就更大，何况北京、深圳这样的城市，还有不少只对户籍居民的优惠安居政策。 .新.华.网