2017楼市：明年房价是涨是跌？会有抄底机会吗？

明年房价是涨是跌？会有抄底机会吗？三类买房人群中你属于哪一类？转型中的房企会给市场带来怎样的惊喜？　　2017楼市你的空间在哪儿？　　岁末年关，作为买房大军中的一员，你是否还对犹如翻滚过山车般的2016年心有余悸？从年初高价地、抢房潮、买不起，到中国房地产市场销售额首次突破的10万亿之中，有多少是房价暴涨后无奈的人们多支付的血汗钱。无底线般的涨价已经完全违背了市场正常的规律，一线城市发生大量这样的案例：换房需求的人们刚刚卖掉旧房钱还没拿到手，所看中的新房却已经涨了20%以上……　　“出来混迟早要还的”，9·30调控横空出世，各种严格规范市场秩序的举措随之而来，打击虚假广告、严查首付贷、高档住房预售价格严格控制……市场瞬间降入冰点，成交量一落千丈，房价终于在年底看到了久违的降幅。尤其是12月14日在北京举行的中央经济工作会议上，“房子是用来住的，不是用来炒的”，更加让人们相信国家对于打击房地产投机的决心。可以说，政府部门一切控制房价的大招都已经放出，据称还将陆续有新的严格措施出炉，就等着2017年市场的检验。那么，2017年会有怎样的愿景？房价会便宜点儿吗？市场会发生怎样的变化？以下是北青报记者从房地产产品变化以及人群分类变化两个角度做出的2017年预测。　　房价：2017年房价下跌？省省吧，但有抄底机会　　每遇调控，势必引发一轮房价是否下跌的讨论，从而引起新一轮的观望，但从历次结果来看，最终仍将迎来报复性反弹。　　无论是专业的分析调查机构，还是业界各大专家以及房地产从业人员，始终不会怀疑，由于受到2016年年底的调控措施影响，全国房地产销售额在2017年上半年将会出现同比下滑的态势。但进入下半年，最晚至10月份之前，调控措施对一、二线城市负面影响的逐渐消退，全国层面的下行趋势将逐渐减弱，直至恢复正增长。而他们对市场抱有信心的原因有三个：　　首先，开发商不差钱。2016年预计有5.5万亿元的外部资金流入地产市场。在这5.5万亿元的外部资金中，来自银行理财产品的资金在今年大幅增长，全年预计贡献4万亿(占比超70%)，成为开发商外部资金的重要来源，为开发商拿地等提供充裕的资金。　　此外，知名机构中金公司证券研究预计2016年土地出让金总额约为4万亿元，开发商在手资金绰绰有余。　　其次，高价地陆续入市，高成本势必造就高房价，不可能降价卖房。2016年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿。　　据了解，2017年，仅北京预计进入10+万的项目将不下50个，而三环左右的项目进入15万时代也只是时间问题。据专业机构《亿墅家》调查结果显示，截至2016年12月25日，北京市1000万元以上新建商品房成交占比达到43.83%，相信2017年占比仍将上升，这就意味着北京千万级以上的项目将成为主流产品。　　第三，一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决。虽然一、二线城市供不应求的情况在一定程度上得到改善，但难以彻底解决，因此房价继续上涨的压力仍然存在。　　据北京市规划委公布的相关数据统计，2016年内，北京市将会完成13宗地块的出让交易，共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米，预计获得相关土地出让金455.655亿元。无论是规划建筑面积，还是建筑用地面积，均是北京含住宅用地供应，近五年来的最低值。　　但买房人还是不要太过绝望，可以预见的是，在明年四季度前的某一时段，资金压力带来的某些楼盘推出特价房是可以期待的，但那时千万不要认为是房地产的拐点已到，而是基于开发商为了偿还银行利息或者到了某一个支付周期，必须需要一部分现金流，放出一部分房源而已。比如，一个10万+的某项目拿出一栋楼，价格85000元/平方米，这可能就是该项目所谓的底价，也可能是您最后一个抄底的机会。　　三类主流产品将形成三级消费市场　　2017年，如果不出意料，买房人群将迅速分化成三类。豪宅人群、保障房人群、二手房人群。由于相互之间过渡产品严重断层，三种人群之间形成难以逾越的鸿沟。　　首先看豪宅人群。他们是10万+的主力购买人群，中间刨除所谓各大上市公司、BAT高管等金字塔尖人群，绝大多数都是卖了改善房，“够着”成为豪宅的主人。　　据中原地产首席分析师张大伟介绍，2016年，预计全年10万+达到了580套，而之前历史总和只有250套，也就是说，2016年一年超过了之前的历史总和。虽然2016年10万+豪宅签约爆发，但实际上，数字对比潜在供应量依然悬殊，从待售预期看，2017年将出现3000套以上的10万+预期。　　由于市场上300万至800万之间的改善型项目严重断层，因此，城市中的中产者在居住升级中面临着两个选择：一、砸锅卖铁，步入豪宅消费群体。二、卖旧买旧，在二手房市场中千挑万选。　　再来看二手房人群。《亿墅家》最新统计结果，2016年，北京市新房成交量大概在47000多套，二手房成交量将近27万套。　　二手房市场相对来说，是一个充满机遇的市场，房源的议价空间大，买卖双方达成双赢的案例比比皆是。可以预见的是，2017年，虽然有调控的原因，致使大量的二手房主不愿低价卖房，因此出房率会很低，但仍然具备超过新房一倍的成交量潜力。　　伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖认为，北京已经进入存量房时代，交易量增长符合城市发展的生命周期。整体看，存量房的池子越来越大，可供交易的房源越来越多。　　第三种人群无疑就是刚需人群。毋庸置疑，初次置业的年轻人是自住房等保障性住房的绝对主力军，无论是买房设定的门槛还是自身具备的买房实力。　　自2013年北京市首次推出自住型商品房以来，自住房在解决市场的刚性需求以及平抑整体均价中发挥了至关重要的作用。据了解，2016年北京自住房成交量突破万套，未来还将进一步加大供应。　　在9·30新政中，北京明确提出“加快自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。”截止到2016年12月13日，北京自住房成交量共计10284套，同比去年27783套的成交量，下滑了近63%；总成交总面积为90.27万平方米，与去年相比下滑了63%；成交均价方面基本与去年持平，为18360元/平方米。　　有关业内人士分析称：2017年预计将有2万套的新建自住房陆续入市，约为今年的2倍，进一步缓解刚需家庭的住房压力。　　据有关专家指出，我们应该理性地看到，自住房供应量远远不够，更别说追求品质了。作为金字塔底座的刚需人群，可供选择的余地太小，这对一个城市的发展是非常不利的。　　该专家说，明年市场将非常平静，三种人群心态归结为：岿然不动的高房价会让高收入者心止如水，让改善者在选择恐惧中纠结，刚需者无房可买哀莫大于心死。市场活力大大下降，从而导致资金外流、人才流失的多种副作用。