李宇嘉：房产税“落地”的影响有多大？

作者：深圳市研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学，相比一线城市，租金减半，居民收入减少40%，评估值和市值也大约减半，结果与一线城市差不多。税负高不高？ 再参照一下国外经验。美国、日本等社会保障覆盖质量高的国家，在确定房产税实际税基时，一般在房屋市值基础上打4-6折，还限制税率和用途。美国房产税主要用于地方公共开支，同时具有透明的支出披露体系，每个业主在年末亦会收到纳税单，其中就包括上一年度所缴纳的房产税的支出用途。 美国房产税支出，通常有三大类：一是学区教育；二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服务；三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重，约占全部税收一半。典型的如新泽西州的李堡市，2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元，其中代学区征收的近3200万美元，占比超过50%。 此外，美国采取“以需定收”确定房产税税率，即年度公共支出预算倒推要征多少税以及税率。因此，公共服务支出稳定的情况下，房价涨了评估价也要上升，这就要降低税率，确保评估的税基乘以税率得到的税负，不超过居民家庭收入的3%-4%。 税表申报的页面的文件中显示，美国房产税的纳税人享有延期申报的权利，期限通常为30日。若未能按期缴清税费，税务机构会处以罚款和加收滞纳金，同时估价员也可在现有估价基础上施加10%的惩罚。若长期欠税，将是一二线重点城市房产税征收的主要思路。更重要的是，近年来，国家一直鼓励和提倡百姓获得财产性收益，房产是百姓财产性收入的主要来源，决不能出现重税而冲击到百姓的财产预期。 另外，没有一种税，像房产税一样，其影响群体范围如此广，预期冲击如此大。社会稳定是政府施政的第一纲领，房产税之所以成为超热点话题，就在于它涉及到几乎所有城镇百姓的利益，需要平稳落地。因此，预计大多数中低收入家庭不会受到房产税冲击。也就是说，老老实实地遵循“房住不炒”，量力而行地改善住房需求，绝不会受到房产税很大影响。 4 二手房交易“高税负”倒逼房产税推出 另外，当前税收环节设置存在的问题，也影响到了百姓置业。 当下，主要城市的已进入存量时代，热点城市二手房交易超过新房，但二手房交易成本很高，税费大概占到交易总价的6%-10%，500万的房子要一次性拿出30万-50万的税费，不利于存量房利用。 近期，热点一二线城市新房热销，与二手房交易成本太高有关。这也是为何，管理部门提出，要统筹研究交易环节与保有环节的税收政策。 如果能将交易环节较为沉重的税负降下来，而腾挪到保有环节，并启动低税负、低税率缴纳原则，则能降低住房交易的“门槛成本”、税负的“分摊效应”也将促进合理住房需求。更重要的是，将交易环节的成本延后至持有环节，能够通过税制设计（税率、免征政策调节等），引导市场预期、遏制投机炒作和夯实“房住不炒”。 5 房产税：降低房价还是推高房价？ 最后，从美国经验来看，房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反，直接从个人的腰包里掏钱，税负“痛感”直观，纳税人会监督房产税是否用到片区或社区服务上。 若街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善，区域内的房价反而会稳定和上涨，这个原理与小区物业管理费类似。 假设，你居住的小区，物业管理费突然下降，这绝非好消息，因为物业管理质量也会跟着下降，高收入、追求高品质生活的业主会搬离，他们也会将房子出租或出售，而追求居住品质的居民，一般不会选择这样的小区。最后，住房需求下降，小区的房价一定会下跌。