中国房地产市场会引发断供潮吗？

有媒体报道，在深圳，随着法拍屋的增加，可能会引发国内市场的断供潮。看到这样的报道，有点夸大其词。法院的法拍屋增加与断供有关系，但没有必然的关系。有报道，与2017年相比，深圳法拍房数量激增222.5%，事实如何？我们来看一组数据。 深圳法拍房公司广安居业统计数据显示，2017年，深圳全市法拍房2100套，今年2800套左右。增长速度达30%。但就总量而言，其法拍屋的数量也不是太多。更重要的是，一般情况下，不如期如数偿还贷款、民间借贷纠纷、司法没收、无主财产等情况下房产会成为“法拍房”。但居民断供所占比重则是极小的。也就是说，在中国市场，要发生美国市场那样的断供潮基本上是等于零。 因为，中国的市场按揭贷款制度与美国的住房按揭贷款制度是根本上不同。美国的住房按揭贷款制度，个人的住房按揭贷款的债务责任是有限责任。这可能两个方面得以保证。一个方面，美国的住房按揭贷款合同都有约定，如果居民购买的住房由于房价下跌而成为了负资产（即当时的住房价值不及还要偿还的住房按揭贷款金额），美国的居民一般都会把手中持有的住房交给贷款银行。而美国的居民一旦把自己购买的住房还给银行，也正是从这个时候开始，居民借银行的按揭贷款责任也就结束。即从这个时候开始，居民不再需要再还银行的按揭贷款了。至于居民所持有的住房交给银行后，银行如何处理是银行的事情，与持有这套住房的居民无关。同时，居民对这套住房的按揭贷款责任也结束。另一个方面，美国有个人破产法，如果个人所持有的财产不足抵偿债务，个人有可能宣布破产。如果个人宣布破产，其已有的债务也终止。 但是，对于中国来说，的个人按揭贷款是无限责任而不是有限责任。如果购买住房的居民是通过住房按揭贷款购买的，那么中国居民这种贷款的债务责任是无限的。因为，不仅中国没有个人破产法，也没有对住房按揭贷款约定为有限债务责任。在这种情况下，如果个人通过按揭贷款购买的住房成了负资产，购买者无能力再偿还住房按揭贷款，或住房按揭者违约。在这种情况下，贷款银行就可能抵押的住房收到自己手上，并把该套住房法拍。 如果法拍的收入足以抵销所剩下没有偿还的按揭贷款，那么银行与按揭贷款结算后多退少补。购买住房的按揭贷款的债务问题也就结束。如果拍卖住房的款项不足以偿还所剩下的住房按揭贷款，那么剩余的金额购买住房者还得还，一直到还清为止。中国居民住房按揭贷款的责任是无限的。 在这种情况下，国内居民所持有的住房断供概率不会太高。因为，就目前国内市场的情况来说，全国的市场价格绝大多数城市都在上涨。有些城市的房价上涨幅度而且还很大。在房价上涨的情况下，国内居民用按揭贷款购买的住房就不会成为负资产。即使有居民由于突然事情无法再偿还住房按揭贷款，但在房价上涨时，只要把这套住房拍卖就足以抵偿债务。因为，个人购买住房的首付，已经覆盖了其风险。 假定中国市场也出现房价下跌的情况下，而且房价下跌幅度大于首付款的比例，在按揭贷款无限责任的情况下，通过住房按揭贷款购买住房的居民也不会轻易地断供。因此如果居民选择断供，其面临的财务损失会非常得大。 因为，在住房按揭贷款的债务责任为无限时，如果所持有的住房成为负资产，如果居民选择断供，这不仅会让购买住房者立即损失掉已经付出的首付成本，而且所断供的住房有可能是在不好的价格情况下拍卖（这时个人没有左右该套住房交易权利），而住房拍卖后扣除要偿还的按揭贷款后，不足的部分还得继续偿还给银行。在这种情况下，持有住房者的断供可能是最差的一着棋。这也意味着，如果现有的法律制度不改变，在房价下跌的情况下，国内居民通过住房按揭贷款购买的住房，选择断供的概率不会太高。中国也不会出现市场的断供潮。更何况，目前国内绝大多数地方的房价在上涨呢？所以，中国的媒体不要夸大其词，说中国出现断供潮，这是无中生有。(新.浪.博.客.易.宪.容)