本轮房地产熊市将持续多久？

去年我曾经说过，这世界上有两大超级泡沫，一个是美国股市，另一个就是中国楼市。这两大泡沫的特点是：每次都有无数人预言他马上就要破灭了，但每次都不光挺了过来，还创出了新高，到最后，几乎没人相信他们会跌了。 今天我可以很负责任的告诉你，美国股市和中国楼市，已经都熄火了。美国股市如何我们不关心，反正我们也炒不了美股，本文就来谈谈中国楼市。大家关心的问题主要是两条： 第一，楼市不行了，这已经是的共识，那么最大调整幅度会是多少？如果现在买了，会不会深套好几年？ 第二，以前每次楼市跌完了之后都会涨起来，而且还会创出新高，那么这次会不会再涨起来？ 要想搞清楚房价的本质，你必须要知道一件事，在中国，市场并不是一个完全竞争的市场，因为土地的供应是被垄断的，土地的唯一提供者，是地方政府。如果农民也可以把集体土地拿来盖商品房的话，房价早就崩了，之所以房价一直没崩，那是因为土地的供应被严格限制住了。 如果你站在地方政府的角度来思考问题，那么你肯定会倾向于把土地拿来建企业，这结果是，可以拿来盖住宅的土地很有限。黄奇帆曾经讲过一组数字： 中国每年600万亩的土地供应中，有三分之一是农村里的建设用地，真正用到城市里的只有三分之二，大概400万亩。这其中有大约一半用来做城市里的基础设施建设，比如道路、绿化、市政建设，剩下的大头就是工业用地，大约占了30%不到，咱们的政府为了招商引资嘛，所以工业用地特别便宜，遇到那些大公司来设厂，几乎白送土地。 剩下可以拿来盖房子给住的土地有多少？只有10%。这个比例是极端不平衡的，的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%比较合适，而我们呢，只占10%。比正常的供应量少了一半还多，你说地价能不飙涨吗？ 本来住宅用地就已经非常稀少了，一线大城市的供应量更少，因为政府希望控制一线人口规模，所以故意减少供地规模。 高房价的根源是高地价，而高地价的根源是错误的土地规划。中国的土地制度全是抄袭的香港，那么香港的房价是多少？绝大多数香港人都住在鸽子笼里，难道香港的土地面积太小了吗？当然不是。香港土地开发率仅23.7%。用于住宅用途的土地，仅占土地总面积的6.8%。香港还有超多的郊野公园，就那么荒废着不开发，美其名曰“保护环境”。 在中国，凡是经济发展得越好的地区，住宅土地供应就越少。房价飙涨最初并不是政府的目的，而是他追求税收增长的必然结果，因为他批了太多工业、商业用地，批了太少的住宅用地，那么多工厂和公司，员工赚了钱必定想要提升生活品质，当他买房的时候才发现，太多人抢太少的房，注定有人买不起，于是房价只能涨。 计划经济是怎么解决供应短缺的？答案是排队。 市场经济是怎么解决供应短缺的？答案是涨价。 涨价的原因只有一个，那就是供应不足。 当地方政府明白了土地财政的魔力之后，他忽然发现，原来卖地是更好的收入方式，一旦他发现了这个秘密，他就更加不急于增加住宅用地了，反而是带着节奏的慢慢卖，人为导致土地价格飙涨。土地价格涨了，必然会传导到房价，房价涨了，又会带动土地价格上涨，土地财政被地方政府玩得越来越溜。 地方这么玩，中央是不高兴的，因为地方卖地的收入中央拿不到。与此同时，房价那么高，民怨沸腾，压力都让中央承担了，所以中央提出了“房住不炒”的口号。但中央只能从宏观层面来调控，真正管用的调控是不会出台的，什么是真正管用的调控？很简单，就是大量供应住宅用地，取消耕地红线。 按照以上的分析，似乎房价应该只涨不跌啊，为什么现在跌了呢？原因很简单，因为这波“涨价去库存”已经把的家底都掏空了，用通俗的话来说，割韭菜割得太狠了，连韭菜苗和韭菜根都割了，没钱了。他们的杠杆已经用到了极限，再也榨不出油水了。企业和政府的债务，都换成来背，实在是撑不住了。 你想让韭菜快快生长，那么就必须要多浇水，所谓浇水就是提供货币供应