钟伟：房地产税不可能象地震或海啸一样突然降临

厘清税的几个问题 北京师范大学金融研究中心教授 钟伟 据《人民日报》报道，9月7日，全国人大常委会召开立法工作会议，部署十三届全国人大常委会立法规划实施工作。会后，全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标接受了记者采访。其中，将深化税收制度改革和全面落实税收法定原则，修改税收征收管理法，制定增值税法、税法等10部单行税法。备受各方关注的是税法拟5年内提请审议。 2018年上半年，我看到了许多人期待和焦虑，毕竟A股的下跌和互联网泡沫，使人们收敛起了过去经济高速成长期的春风得意。我看到了更多人的失落和无奈，梦想并不丰满，现实却很骨感。 飘渺之间，税离我们越来越近了。这个话题由来已久，新近的讨论其实夹杂着太多的流言。本文试图罗列那些不理性的声音，给出一种力求理性的旁观者说。权当一种理性的理论探讨吧。 房产税和税 要开征房产税了。这回拟议中的，比已有的房产税的覆盖面要宽泛得多。出乎许多人意料的事情是，中国早已有房产税，在1986年下半年，中央政府出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并在1987年付诸实施。而传说中将要开征的是“税”，不是已经开征的“房产税”。两者之间简单来看差别在于多了一个“地”字，但实则差异甚大，具体差异如下： 一是如果属房产税，那么是房屋和土地分离，只是对房屋征税，如果属税，则土地和房屋将合并征税。人们很自然地会发问：房地合并？商品房用地，是开发商向政府租来的国有土地70年使用权。涉及土地的税显然绕不过土地这个命题。假如：民法典要就国有土地使用权如何续约进行修改，改为接近永续的土地居住权。如此就可以房地合一地开征税了吗？人们仍会发问，70年租约是开发商和国有土地归属部门的签约，房主的土地使用权是基于上述签约大产权的分割而来的分割产权，并不是土地使用权出让的直接签约方，同时房主们非常清楚，其房产价值中相当一部分是对70年土地使用权的租金，如果未来收取税，则这部分土地使用权租金应该扣除，否则就会造成重复征税。实践中，房地合一的税可能遭遇的法律细节问题，可能更错综复杂。这可能是征税前就需要厘清的现实问题。 二是1987年的房产税条例，其纳税人主体是企事业单位，其税基是当时的楼堂馆所，该条例出台的背景，是试图对企事业单位的楼堂馆所等房屋进行征税，或者对其租金所得进行征税的负担，也足以导致全国租金上升约16%，高房租将使城市对年轻人的漂泊生涯构成更大的威胁。 税有多重要？ 税从拟议到落地，可能会给行业带来怎样的影响？可能至少包含三个波次的影响。第一波次是对预期逆转冲击。公众对税即将开征形成一致预期，并导致“房价永远上涨”信念的动摇，如此公众购房意愿将持续降温，楼市去化将随之放缓，房价亦软，这很可能已在发生。第二波次冲击是一审草案冲击。当公众开始研读人大的税一审草案时，其定量冲击模拟可以比较靠谱地展开，全国楼市将据此展开真实的整体调整。如果实际税负和美国的情形类似，则预期房价可能出现一轮温和调整，不会太剧烈。第三波次是各地实施细则的落地，它将来导致区域市场的快速、分化调整，部分税的负担有可能转嫁给租户，导致住宅租金上涨。我们必须承认，甚至在税正式开征之前，其对市场的第一、二波次的影响已逐步展开。 税有多重要？它几乎是继1994年分税制改革之后，最重要的税制改革，它标志着一个时代的序幕，即中国家庭的税负，开始对政府财税发挥日益重要的作用。政府的努力是为了让民众有更多获得感，而人民对美的向往，就是奋斗目标。