李迅雷:大家是否误判了：房租、滞涨与消费降级

作者:首席经济学家，中国首席经济学家论坛副理事长 李迅雷 最近微信上热议的财经类话题不少，进入到自媒体时代，人人都成为写手，就像卡拉OK时代，人人都是歌手一样；发生的一些事件容易被过度解读甚至夸大，并达成所谓的“社会共识”，而客观、理性的分析声音却屡屡被淹没。本篇就房租上涨及未来趋势、中国是否会出现滞胀以及消费究竟是不是真的降级了这三大热点谈一些不同看法。 房租应不会形成上涨趋势？ 这些天讨论房租上涨原因的文章铺天盖地，假设今后房租上涨成为趋势，我也不认可“长租公寓”垄断了房源等一些具体解释，就像2008年通胀时，行政部门把通胀归罪于流通环节运输成本过高一样。 还有人说，北京房租上涨是因为拆除违章建筑、打击群租房等，但上海等全国各大城市都在做同样的事情，为何唯独北京房租上涨幅度如此大而其他城市上涨不明显呢？或许今后其他城市房租也会陆续上涨，那又该如何解释呢？ 我认为，我国的租售比长期偏低的现象是很难持续下去的，因此，房租上涨其实是对租售比偏低的一种修复方式。但通过房租上涨来修复不合理的租售比是一种方式，但房租并不具有长期上涨的趋势，以下我试图从三种可能的情形来讨论房租的未来趋势及其他问题。 首先，房租变化是受供求关系决定的，由于管制较少，房租市场比土地市场更加市场化。就短期而言，受到限购限贷、严控房价等政策影响，交易市场已经趋向清淡，但资本总是逐利的，市场上的巨额资本试图通过租赁市场来获利，故炒高房租的行为可以理解。 但从中长期的正常情况看，如果出现人口净流入数量超过可租房数量的净增，则房租可能出现上涨。但从2015年开始，中国的流动人口数量在持续减少，故大部分城市净迁徙人口为负，但可供出租的房源应该还在增加。 北京和上海都属于国家严控人口流入的超大城市，因此，从需求这一层面看，房租似乎也缺乏上涨的基础。所以，从供需关系的角度看，基本面并不支持房租上涨成为趋势。 房租“上涨”与股价下跌可否归属同一个逻辑？ 其次，房租/房价的变化与利率之间应该存在一定相关性，如预期未来利率上行的话，那么，租售比也有可能上涨。最近不少人担忧出现通胀，一旦通胀，利率就会上行，这是房租上涨的理由？但为何不是房价下跌呢，这样租售比同样会提高。 联系到年初以来股市出现了大幅下跌，其逻辑不是因为上市公司的基本面问题，因为盈利增速仍在提升；应该也不是当下的利率问题，因为近期银行间市场利率还是往下走的。既然不是前两者，那就是对未来利率上行的担忧了。 未来利率上行的逻辑是什么呢？至少有三条线索来支持未来利率上行：人民币大幅贬值、通胀和经济危机。因此，由于投资者对未来预期偏悲观，使得股票风险溢价提高，导致股价下跌，而股价下跌会使得股市的估值水平进一步下移。 对于楼市而言，也面临同样的估值压力：假设租售比为2%，则对应50倍市盈率，而目前上海股票的平均市盈率大约为13倍，深圳23倍，深沪股市市盈率中位数为30倍。因此，楼市的租售比或许也面临上调压力，或者租金上涨，或者房价下跌，使得房租“相对上涨”。 第三，未来经济增速下行会导致企业盈利增速的下行。二战之后，经济成功转型的两个国家都出现在东亚，日本和韩国。它们都是在低债务背景下实现了转型，成为高收人国家。中国正在转型中，但不幸的是，债务水平已经很高了，人口也老龄化了，所谓的未富先老和未富先债。记得1998年发生东南亚金融危机的时候，中国靠基建投资来扩大内需，让中国经济“一枝独秀”