杨红旭：中国房地产市场的四大奇观

军备竞赛，既是扩张战，又是消耗战，一年或两年后，必有开发商被拖垮！ 对于开发商来说，婚姻很长，高潮很短。买房和卖房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了市场。 近几个月地产股暴涨，打破了以往的规律，在政策收紧信号如此明显的情况之下，居然来了一波暴涨，显然有些夸张了，可归为异常现象。 刚进入2018年，地产股就起了一波大行情。1月，主流地产股大涨三成左右，比如万科。地产股为何如此强势？ 其实，这是中国市场，在本轮短周期上行阶段。大量拆迁户手持大量现金到处买房，杭州新盘几乎全部日光，二手房价格持续飙升。杭州人民已经忘记2011至2015年房价下跌期的疼痛，自信经过G20一役，杭州已经一跃成为一线城市，甚至成为宇宙中心，无数利好涌来少”的奇观！ 各种金融机构，各种违规资金，纷纷涌进市场。比如2016年，商业银行在给开发商的前端购地配资方面，争得头破血流。往往是，一个地王刚产生，一堆银行争着给这块配资，甚至出现9:1的夸张比例，9成资金由银行或其他金融机构。军备竞赛，既是扩张战，又是消耗战，一年或两年后，必有开发商被拖垮！ 在老杨看来，对于开发商来说，婚姻很长，高潮很短。买房和卖房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了市场。 新房市场天生供求节奏不匹配、夫妻生活不和谐。市场突然热起来时，货很快卖完；炮弹用完怎么办，急忙购地补货后，火急施工，等到可以卖房时，市场已经降温。有时候还来得及出现第二次高潮，但很有可能在你玩得正嗨的时候，老爷子一脚将门踹开，大喝一声：调控了。着急、无奈、上火，都没用，只能等着下一轮市场的复苏和回暖。 然而，这次，房价涨幅巨大，市场行情很大，即便2018年行情即将结束，当前开发商们仍然相信自己很强，比别人身板更硬朗，可以再来两次高潮。老杨警告：当心精尽人亡。 第四大奇观：地产股逆势暴涨 首先，总体上看，地产股是跟着股市大势运行的，大盘走势是影响地产股的主要因素。比如，2015年上半年，地产股与大盘一起上涨。 其次，地产股还受到政策、市场的影响，这是次要因素。政策宽松，楼市上行阶段，有利于地产股上涨。其中，地产股对政策更为敏感 ，一般而言，在政策由紧转松的初期，此时楼市还没有回暖，地产股开始提前上涨了，比如2014年3月两会政府工作报告提出实行“分类调控”。而在政策由松到紧，楼市还没明显降温时，地产股已经开始走弱了；比如，2009年12月房产新政、2013年2月国五条新政。 最后，具体地产股，还受到具体企业基本面的影响，尤其是业绩。 回顾这一轮短周期，2016年楼市最火爆，全国新房销量与均价增速较快，2017年继续增长，但成交量与均价增速放缓。2016年9月30日住建部开会部署部分城市（圈了16个城市）的调控工作，标志着政策转向。 然而，直至2017年，港股中的内房股才开始出现罕见的暴涨行情。直至2017年四季度，A股中地产股才开始大涨。过去三个月，A股主流地产股上涨了五成左右，远超A股总体涨幅。 究其原因，主要源于企业基本面显著改善、业绩提升，同时地产股在大涨之前估值低偏，处于价格洼地。另外，还有一个典型现象，作为过去两个月地产股大涨的带头大哥泰禾，拉了几个涨停板，居然始于老板公开声称2018年业绩将翻番，销售额的目标是2000亿元。 但是，大家必须明白一点，2016年楼市最热、开发商销量增幅最大、项目利润较高，这主要反映在房企2017年年报中。而2017年销售业绩虽仍强劲，但很多房企2016年在一线和强二线拿了较多高价地，很难赚到钱，这将反映到2018年年报中。至于很多房企仍在参与的“军备竞赛”，2018年继续激进拿地，则2019年将“吃不了兜着走”。 近几个月地产股暴涨，打破了以往的规律，在政策收紧信号如此明显的情况之下，居然来了一波暴涨，显然有些夸张了，可归为异常现象。 总而言之，过去三年，中国市场惊现上述“四大奇观”，这在过去几十年的历史上，是从未有过的异常现象。这也折射出本轮上涨行情之大，让部分市场参与者（购房者、开发商、金融机构）神魂颠倒、纸醉金迷、贪婪无度。而这些，恰恰是泡沫的特征！