楼市长效调控机制将在2020年落地

最近的两则消息值得行业关注。 一是，国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示：调控的长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台；二是，截止目前为止，全国累计已经至少46个城市楼市加入到限售队伍行列。在限购限贷之后，“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。 两则消息当中，楼市长效调控机制更为重要。就楼市长效机制而言，其实，楼市基础性制度和长效机制并非当下才提及的，其实早在2013年就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制。从目前来看，其实，本届政府上任以来已经在进行各方面的调整。比如推进不动产登记制度、推动税立法、探索用税代替房产税、探索购租并举的双轨制等措施。 不动产登记系统将形成，全国住房信息联网将实现，无论是房产税还是税的征收，技术平台将为它们的施行奠定技术基础。同时，这个平台也成为楼市调控制定“差别化”政策依据，也是构建楼市长效调控机制的非常重要的环节；建立不动产统一登记制度，加快税立法并适时推进改革，对于当前市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系，这也就意味着中国市场供求已基本平衡，楼市增量房增速将递减，市场将进入存量房时代。这也就意味着新房市场长期发展空间将进一步减少，存量房的发展空间越来越大。 二是，当前至少46个城市限售政策出台，并非只是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，它还有另外一个作用，那就是通过启动限售2-3年为楼市后续政策调整争取更多的时间，同时，人口红利趋势性减少，楼市正式进入存量房时代，当前大部分城市楼市限售政策也会在2020年左右到期，大部分被限售的房子将进入可售状态。而当经历2019-2020年下一轮市场上行期后，2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期，届时，楼市作为投资的资产配置的功能属性被大幅降低，前期被限售的房源也将因此抛售进入市场流通，再加上购租并举、税等多重经济、财税手段的调控，2020年之后的市场会面临真正大考，市场将处于趋势性下滑的“考验期”大变局。如此看下来，去年至今的调控真的不算什么！ (本文作者介绍：研究中心总监张宏伟)