专家:高房价不是被“炒”出来的

胡润研究院日前发布的《2017胡润财富报告》显示，中国大陆600万资产家庭数量已经达到362万户，比去年增长7.1%。同期，拥有千万资产的“高净值家庭”同比增长9.7%到147万户。然而，由于我们的财富中的比重实在是太高了，高额的总资产未必都能为民众带来“获得感”，在北上广深一线城市，一座房子动辄超千万，可知其中有多少千万富翁“囊中羞涩”？ 原始秩序中的房子不是用来“炒”的 自1998年住房货币化分配以来，中国的住房市场开始启动。自此之后，各大城市都拆旧城、建新城，开发了大量的。而且随着市场的迅速发展，市场秩序也迅速发展。连带着也进一步推动了融资市场，以及私人借贷市场。 金融市场的进一步发展，进一步推动了市场的发展，同时也通过金融市场秩序的支撑，大大提升了中国房产的市场价值。很多业主因此而成了百万富翁、千万富翁，开发商则很多成了亿万富翁。 各大城市的新兴商业小区，也出现了崭新的商业化的治理结构，先是开发商治理，然后是前期物业治理，接着就是纯物业公司的治理。部分小区通过业主大会还建立了业委会治理。这一治理的新颖之处是，其他社区治理，都是政府出钱，以村民和居民为基础，但商业小区的治理，是业主出物业费，商业公司提供公共服务。这一崭新的治理方式，也使得新兴商业小区的价值得到了新治理秩序的支撑。 在这一背景下，其实还是有很多房产，在原始秩序的维度里，它们因为缺乏房产证，而只能用来住，或者租，或者只能空着，而不能在市场上销售。如果能够销售，也无法得到法律秩序的认可和保护，因而只能在原始的市场秩序里交易，市场成本非常高。 所以，在原始秩序里，房子的确是用来住的，也可以用来在原始秩序里交易，但没有“炒”。因为金融市场不会青睐没有产权证的房产，无论是开发房产，还是购买房产，都无法得到金融杠杆的支持。 在这个意义上，能够得到“炒”的机会的，也就是利用金融杠杆来融资开发和融资购买的，只有法律认可的具有产权证的商业房产。因为只有这种房产，才能在市场上自由买卖。这类房产往往在金融杠杆支撑下，也就是在发达的金融市场秩序维度支持下，得以开发和交易。 中国房市在金融意义上不存在太大泡沫 这个时候，市场就可能出现泡沫，也就是金融杠杆率比较高的情况，金融风险因此放大。 但是，目前的基本情况是，市场开发的杠杆率不高，业主购买房子的杠杆率也不高，因而“炒”的空间，也就是金融炒作引起的泡沫并不大。个人房贷是银行最优质的资产，由此可见，在金融意义上，中国并不存在太大的“泡沫”。 中国商业之所以价格高，其原因不在于金融“炒作”过分，而在于商业仅仅是所有房产中的一小部分，大量的房子，比如农村的、城市的小产权房、职工用房等等，都不是可以用来在扩展的市场秩序里交易的房产。其结果是商业的产权，其实是一个封闭商业性房市秩序里的特权，而不是开放房市秩序里的普遍性权利。最终，这些价格里，不仅有原始秩序维度支撑，而且还有国家秩序、政府秩序、法律秩序的支撑，再加上充分的金融市场支持，以及扩展的交易市场秩序维度的支撑，中国大城市价格才会较快上涨。 (本文作者介绍：中国人民大学公共政策研究院执行副院长。)