齐俊杰：你的小产权房该怎么办？

最近，集体建设用地改成租赁住房的消息引起了大家的广泛关注和讨论，这将是一场集中整治小产权房子的开始。在新闻里国土部的负责人说，集体建设用地改成租赁住房，跟小产权房有本质区别。很多人又理解错误了，起的标题就变成了无关小产权房。但人家要表达的完全不是这个意思。 国土部负责人的原话是，集体租赁住房是用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记的用于租赁的住房。这与“小产权房”不是一个法律概念，“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护，不能将两者混为一谈。人家的重点是，让你别混为一谈，而不是说跟小产权房没关系。说的是集体建设用地是合法的，是有登记管理的，是仅仅有租赁权的，而小产权房是什么权力都没有的，属于不合法也不受管理的。两个性质不一样，但从房源来看是一回事。都是那批在集体建设用地上盖起来的房子。就好比单位里有一批实习生，不给钱也不给编制平常都是黑着干，现在终于说要给他们进行劳务派遣了，也就是放到外包公司去，然后给上个最低的社保，给个最低的工资。劳务派遣和实习生完全不是一个概念，但其实说的还是这帮人。 很多人现在都在担心自己手上的小产权该怎么办？ 首先，所谓小产权，其实是自己造的概念，法律上根本就没这个词，是指在集体用地主要是集体建设用地上开发建设的住房。都叫小产权，其实就是产权在集体，而不在个人，如果是农村集体组织自用，没啥可讨论的，集体拥有产权集体自用，合理合法。而大家普遍说的小产权，它是指城镇居民购买的、在集体用地上建设的非商品住房，没有产权证，无法转让流通。你所谓跟集体签订的任何合同都是无效的，无论是租赁还是购买。得不到任何的法律保护。因为中国法律规定，任何私人合同不得对抗国家的法律法规。所以明显违背法律的东西，没有法律会保护双方权益。 其次，如果你是租的，有可能会被洗白，这个政策一出是个好事。之前的合同无效力，很快可能就有房东登门，然后跟你补签正式合同。至于是否会更改条款和租金，那么就要双方协商而定了。 第三，最麻烦的就是你买的小产权房，之前我们说了，小产权的解决路径肯定是国家施压各地，各地政府施压区县，区县施压村镇，然后由村镇集体出面来对接具体问题。更何况这次村镇集体是有巨大利益在里面，所以最后上门来解决问题的，一定是村镇的人，也就是我们说的地头蛇们，这事能不能和平解决就不好说了，恐怕很多人耍混是耍不过这些人的。而且别忘了，你买的房子还没有法律保护，所以别人私闯民宅，理论上这也不是你的房子。当地公安管不管这也都不好说了。所以劝大家最好抱着和平解决的心态，愿赌服输。既然赌错了小产权房转正，那就争取好的解决方式。好一点的房东可能会将购房款退还，重新签订租房协议。差一点的房东可能会给你把租金从购房款里扣除。 第四，如果现在能脱手尽快脱手，目前只有13个城市试点，这也就意味着小产权房转正几乎没有可能了。未来肯定都是这么处理，所以其他地方的小产权房拥有者，尽快选择出手。否则会越来越难卖。当然没买的千万不要再碰这样的房子，未来会很麻烦。 最后还是老齐那个观点，任何不合法不受法律保护的东西，都不能算投资，只能算是投机，而投机和投资最大的区别在于，投机必须要设置止损保护，这次小产权房大家显然就是在赌他转正，但从现在的政策来看，未来肯定是集体作为一个大的B端，然后利用0成本的土地盖房出租，从而收取利益。这样会调动集体的积极性，大量的闲置的集体建设用地都会被改成房子。很多人说，现在也都住着人，现在小产权都在郊区，但这显然是一个白赚钱的机会，所以从现在看，土地不要钱，又有政策支持了，还合法了，显然房子盖得越多，收益也就越多。以北京为例可能未来每年都至少有10万套这样的房子，这不占用土地指标，所以是纯粹的增量。这个供给很大。郊区的房子便宜了，必然向市区传导。未来随着这种房子盖的越来越多，房租也会越来越便宜。房子无论价格还是租金，短期一定看供给，中期看货币，长期看经济。目前供应显然越来越大，特大城市在控制人口，而且租金不涨反跌，说明需求下降，货币也已经降到了10%以下的低水平，银行信贷也有意在控制了，未来几年内，无论房价还是租金，肯定都会是一个理性回归的过程。