汪涛：房地产调控不会全面收紧

房贷已经边际收紧较为宽松、利率保持低位、居民担心房价继续上涨错失购房良机而提前购房，新开工同比增长8%。2017年初的瑞银住房调查显示，本计划在2017年购房的受访者中有70%提前在2016年购房；而随着房价上涨预期继续增强，这个趋势也延续到了2017年上半年。此外，我们最新的瑞银住房调查还显示有35%的购房者通过贷款等方式筹集了部分首付，不过近期政府已开始收紧相关的影子信贷。居民购房杠杆水平自2015年以来明显上行，不过在2016年下半年和2017年上半年已有所回落。 虽然2016年下半年以来部分地方政府开始收紧房贷政策，包括限购、提高首付比例等，但整体调控政策依然遵循“因城施策”的基本基调。事实上年初的瑞银中国住房调查显示，45%的受访者表示并未感受到、或尚未受到调控政策收紧的影响。此外，最新的调查中有40%的受访者预计房价会继续上涨，这是2014年以来该系列调查结果的最高比例。 政府棚户区改造的货币化安置也发挥了重要作用。在全球金融危机之后，政府开始推进棚户区改造，2014年底已完成2100万户的改造。2015年至2017年，政府将棚改目标提高至每年600万套。在计划推进初期，棚户区改造主要是地方政府直接为棚改户建造地方政府向棚改居民直接发放现金补贴，棚改居民自主购买商品房实现棚改安置；2）地方政府向棚改居民发放房票，用于购买符合棚改房源资格的商品房、或全国销售16%同比增速中的6个百分点。另一方面，非货币化安置对应的住宅销售面积同比增长10%，低于2016年的16%。 预计货币化安置对地产销售增速的支撑在2017年下半年和2018年逐步减弱。我们认为棚改货币化安置步伐在今年上半年有所加快，并在2018年进一步下行，主要原因包括：1）如此前所述，2017年下半年到2018年货币化安置对销售增速的贡献明显减弱；2）过去两年部分购房需求提前透支的影响逐渐显现；3）在监管强化和防范金融风险持续推进的背景下，包括房贷政策在内的整体信贷条件可能继续偏紧；4）此前乐观的市场情绪可能出现调整。新开工和建设活动滞后于销售一段时间，最终也将逐步放缓。 鉴于今年以来销售稳健增长，上调2017年全年预测。虽然我们预计未来销售增速会逐步放缓，但鉴于年初至今销售增长强于预期，我们将2017年全年销售预测从此前的6%-8%上调至8%-10%，今年以来库存持续下行、开发商加大土地购买，应可以继续支撑未来几个月的新开工和建设活动。我们维持新开工增长8%-10%、投资增长7%-9%的全年预测不变，预计今年未来几个月新开工和投资增速可能处于我们预测区间的上端（。展望2018年，我们预计销售会大致持平或小幅下跌，而新开工和投资滞后于此前较快的销售，在2017年稳健增长后预计在明年放缓至3-5%。 (本文作者介绍：瑞银证券中国首席经济学家。)