孙骁骥：房价还在涨 这是回光返照吗？

房市被人们长期看空的今天，为何现在的房价依然没有明显下跌，反而是在上涨呢？ 根据媒体报道，2017年3月的二手房价格指数环比增幅明显，广州、上海、杭州等地的二手房指数都在增高，环比增长超过3.3%。在二手房价高涨不跌的情况之下，中国内地的商，对于房产开发的投资热情也依然高涨。 根据国家统计局公布数据，今年前三个月，全国开发企业到位资金35666亿元，同比增长11..5%，增速比1、2月份增加4.5%，具体到住宅的投资方面，投资量为12981亿元，增速也比以前两月有明显提高。 由此可以看出，二手房价依然在上涨，而且房产开发商的拿地、开发的速度不减反增。这些事实与我们在媒体上经常看到的唱空房市、说房价要跌的言论似乎并不相符。不过，这只是全景图的一个局部。 如果全观整个图景，会发现，现在依然在上涨的房价，恰恰是一种回光返照的表现。未来长期来看，房价继续暴涨的趋势不可持续，甚至在全国的一些地区，还存在价格下跌的风险。 这样说的依据何在？我们可从以下几个方面简单谈谈房价上升不可持续的缘由。 第一是有价无市的问题。虽然现在二手房价上涨的是我们的直观感受，但是，很多中介地产商的标价很高，交易量在下跌。卖方并不愿意因为买家变少而立刻降价，换句话说，卖方宁愿用更长的交易周期，等待更长的时间，来换取更高的价格。 在全国主要城市实行限购政策后，一线二线的房屋成交量下跌明显。广州限售后的楼市急冻，交易量暴跌七成，而之前最为火爆的北京，在3月17日的调控以来，二手房成交量相比之前已经下跌了10%。类似的交易量下跌情况在全国多个城市出现，在一些地方还出现了量价齐跌的现象。如果没有交易量做长期的支撑，二手房价不可能持续维持高位，长期内略微走跌，应是题中之意。 再有，来看看一手房的问题。之前说到全国的开发商在今年1到3月掀起了一波投资开发的小高潮，但我们要看支撑这一波小高潮的力量是什么。众所周知，一线城市新地的数量急跌，随着一线城市的城市化逐渐完成，新楼盘越建越远，来到地价相对便宜的郊区，而相对的，便宜的地价带来了始终卖不高的房价。我们观察全国新房指数。一年下来光是养老金就得花9.36万亿元，比两个08年的经济刺激计划总量加在一起还多。而且，如果考虑到接下来几年的通胀等因素，实际负担将会更重。” 这些沉重负担，恰恰会落到纳税的年轻人身上，他们在不久的将来会发现，未来租房的房东是老年人，买房时的卖家也是老年人，自己用税收供养的也是不做事只拿钱的老年人。这压根就是一种“老年人经济”，年轻人在这当中的经济负担与压力非常重，无法再在这个基础之上负担靠一己之力购买房子，所以怎么办呢，只能依靠自己家里的老年人。也就是说，依靠拼爹，用自己家庭持有的二手房，换取希望购买的二手房是未来的主流。 十年之后的年轻人，他们能买到什么样的房子，难道很大程度上不是取决于他们的父母在今天持有什么样的房子吗？因此，不是说老年人多了房价就会下跌，而是说未来的房东和业主基本是老年人，年轻人必需从他们手里买房子，因此成了一种类似于“继承制”的产业。不是用钞票来买房，而是用不动产来换不动产，以物易物。这无疑会进一步拉大一二线核心地区的二手房价，和其他地区房价的差距。房产的流转，会越来越固化。 综上，的调控已经是图穷匕见，而地产的加快开发和二手房价增高而无市，都无疑是回光返照的体现。房产市场的热度现在是被人为降火，以后将会自然退烧。没房子的人永远没房，有房子的人以房换房，这是未来的长期趋势。经历过“回光返照”之后，未来的投资价值逐渐减退，而是成为了一个人的社会地位和阶层的象征。