当前不宜对楼市过分悲观

深圳市研究中心 李宇嘉 据悉，住建部监控的20个热点城市，目前已全部将房贷优惠利率折扣收紧到9折及以上。近日，中国基金业协会发文规定，如果资管计划要投资于价格上涨过快的热点城市普通住宅项目的，协会将暂不予备案。此外，为防范监管套利行为，文件还将私募基金管理人开展的投资开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入调控领域。同时，“房价环比不增长”、“抑制资产泡沫”被写入近期各地“两会”政府工作报告。 数据显示，1月份新增居民中长贷累计开工减累计销售作为库存，按照2016年销售衡量，三四线楼市去化周期接近40个重点城市。 三四线楼市杠杆需求低，无论对于城镇化、“去库存”，还是抑制资产泡沫，三四线楼市回升都是管理层希望看到的，也是未来楼市“因城施策”支持的一面。近期，央行对于今年房贷支持合理住房需求态度鲜明。比如，大城市要增加供地，增加住宅供地比例，疏导大城市需求到周边区域，中小城市“去库存”要与都市圈建设结合起来等，这些都意在挖掘并支持合理住房需求。 就全国而言，无论房价收入比、库存周期，还是房价涨幅，并不存在过热的判断。全国336个地级市中，目前房价下降的占34%。而同比上涨的200多个城市中，涨幅在5%以下的占比近60%，房价涨幅超过10%的只有20个城市。也就是说，只要控制住这20个城市，楼市风险就在掌握中。因此，整体资金面不适宜紧缩。事实上，无论是20个城市收紧优惠房贷折扣利率，或严禁私募基金投资热点楼市，调控政策在做“二分法”，即严控少数热点、支持全国楼市。 就未来资金面而言，不宜“加息提准”已成定论。近期，央行创新调控模式，灵活运用各种货币政策工具，意在保持中性适度的货币环境，实现金融去杠杆的同时，防范“金融加速器”效应下信贷紧缩顺周期，导致经济惯性下滑。因此，货币市场融资成本上升是微幅和渐进的，对房贷的影响是间接和有限的。另外，财政部数据显示，目前1.1万个PPP项目落地率达32%。有媒体统计，今年23个省份固定资产投资累计超过40万亿，16个省份固定资产投资超过GDP。 因此，今年整体资金面仍需保持稳健，实际供应或呈相机抉择态势。上半年，经济企稳延续，出于控制资产泡沫的考虑，以金融去杠杆、窗口指导为特征的中性偏紧是主基调；下半年，“稳增长”或承压，全年增长目标考核临近，资金投放或相机抉择地回升。回顾过去“10年9调”，但凡资金面稳健，楼市都不会表现的差强人意。因此，相比创新高的2016年，2017年楼市热度会下降，但只要利率在低位、杠杆适度，600多个三四线城市有所回升，楼市成交量依旧保持在高位。 2017年尽管楼市成交量会比2016年有所回落，但由于新开工在2014-2015年负增长，土地购置连续5年负增长，热点城市库存消化周期降至10个月左右，三四线城市也有下降，开发商“补库存”动力强劲。2016年，300个城市土地出让金同比增长31%。今年以来，土地市场降温，但主要表现在三高“地王”退出，而开发商拿地热情依旧，近期热点城市地块纷纷触及“高限”，以自持或竞配保障房面积被开发商抢走。由此，2017年开发投资、新开工也将保持在高位。 .中.国.证.券.报