年末“限价”压顶 上海“高价地”项目低价入市

时至年末，上海新房市场迎来供应量的高峰。 据上海中原地产数据显示，截至12月21日，上海当月已有19个住宅项目成功获取预售许可，进入开盘阶段，这其中包括此前备受关注的高价地地块。 上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“由于上海前期供应速度低于平均水平，因此最后几周补量动作在意料之中，不过供应量能创新高却高于预期，表明房企在推盘意愿上仍较积极，为最后业绩做冲刺，最后一周的成交量有望冲击20万平方米的高度。” 高价地项目亏本入市？ 在加推的新盘中，不乏“高价地”楼盘的亮相。 例如，在上海“高价地”频出的2016年，融创以30.05亿元竞得泗泾“双子”地块之一的泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，楼板价38291.33元/平方米，溢价率超过110%。 时隔两年半，该地块变身“融创壹号公馆”在12月17日正式开始认筹，首次开盘总价380万元起，单价在4万元/平方米到5万元/平方米之间，85平方米的最小户型单价在4.3万元/平方米左右。 上海某房企人士告诉记者：“高价地项目相继入市，但是单价并不高，比如融创泗泾高价地项目，精装修交付，之前市场传言要卖6万以上，而此次单价相比于之前的金地、保利等新楼盘增幅并不大，售价大幅低于预期。” 长期在泗泾居住的熊先生告诉记者：“泗泾的房价从2016年到去年，涨得比较凶，而到了今年，泗泾的二手房价有些下降。” 从楼板价来看，加上资金和人力成本，融创壹号公馆开盘售价盈利空间大幅压缩。业内人士分析：“楼板价已经达到3.8万，至少卖到5万保本，而目前小户型最低价为4.3万，加上建安等成本，此次可能是亏本开盘。” 卢文曦分析称：“一方面，上海对预售证管控严格，限价情况下取证价格受到管控，另一方面，销售和市场等多方面也使得地王楼盘‘等不起’。” 新房加推，售价不升反降 一度取证遭遇瓶颈的龙湖天璞在一期推出956套房源后，二期紧随其后获取预售许可加推最后的10幢楼，共计576套房源。此次加推的二期房源均价51300元/平方米，与新盘加推涨价的惯例相反，二期相比于一期每平方米直降500元。 然而细算下来，龙湖天璞其实并未降价，而是变相降低了装修标准从而单价降低。据悉，龙湖天璞二期为简装交付，装修标准仅1000元/平方米，相比一期4500元/平方米的装修标准，二期整体价格其实还涨了4000元/平方米。 尽管龙湖天璞是上海今年的网红楼盘，一期销售也成功帮助上海龙湖揽金50亿元，但是，龙湖天璞在2015年拿地时楼板价就高达27084元/平方米，彼时市场预测单价将会超过8万元，而后遇到上海市场调控加严，预售证一直“难产”，而直到今年年中才得以入市，而单价一降再降至51800元/平方米。回顾3年来的煎熬，龙湖天璞可谓是降价跑量的典型代表。 同样，位于大虹桥的万科天空之城，三期加推相比于一期售价也有所下降。据网上数据，2017年3月万科天空之城首次开盘，价格区间为56600元-64700元/平方米，而今年年末加推，价格区间调整为50130元-62137元/平方米。 虽然价格有所下降，但是销售却不及预期。12月16日，万科天空之城第三次开盘，单价保持在5.8万元/平方米，但成交热度明显弱于前两次。据悉，此次万科天空之城共计推出722套房源，而上海东方公证处公布的摇号中标结果仅为302组，去化率仅为41.8%。 不仅是万科天空之城，年末入市新盘多数摇号情况不佳。例如，11月推出的新城西岸公园摇号组数仅相当于房源量的23%，甚至中环一号、国际明佳城这样的市区楼盘，其摇号组数也不足房源量的一半。 某房企营销负责人告诉记者：“新房销售明显不如去年，即便价格下降，摇号情况也不理想，这种情况有可能持续到明年年中，有一个触底的趋势。” 卢文曦也分析称：“新盘加推同样也是受到限价限制，新房加推价格只能与此前价格持平或者下降，这样才能领预售证，而限价的政策还将持续，明年市场将会进一步探底。” .新.京.报