中国的房地产是否到了“历史大顶”

关于明年的经济形势，目前一个争议的焦点是明年的政策。一方观点认为，明年经济下行的压力比较大，所以需要放开政策，再一次利用刺激经济。另一方观点认为，目前杠杆比较大，房价有泡沫，不能轻易使用刺激政策。 先不管这两方观点孰对孰错，至少这两方观点有一个共识：就是目前仍然可以刺激经济，只不过因为副作用比较大，所以要谨慎。那么我们的问题是，如果即便放开，也无法刺激经济了，怎么办？或者说，是否到了“历史大顶”？ 在我们的印象中，中国是一个“政策市”，也就是说，政策松，市场向好，房价上行；政策紧，市场回落，房价下行。但是这种“政策市”是有前提条件的，就是整个市场处于上行周期。 我们在下图做了一个模拟。在历史大顶左侧，此时潜在趋势上行，那么市场走势伴随着政策的松紧，而出现上下波动，但是整体趋势向上。而在历史大顶右侧，此时潜在趋势下行，政策刺激基本上无效。 因此我们在争论明年的政策的同时，更需要研究，现在是否到了的“历史大顶”。我们的邻居日本，其在1991年到达了历史大顶，然后一蹶不振，从下图可以看到，具有长周期性，对大顶的判断尤其重要。 图：日本房价和美国房租。 大量文献显示，国家之间经济增长差异的主要因素，是残差，即全要素生产率彷佛有一个“诅咒”，很多经济体的全要素生产率的增长来看，东亚的经济体，基本上都经历了高速增长—顶部徘徊—开始下行的走势。其中典型的，比如日本，自1956年到1980年，经历了长达25年的TFP高速增长期，徘徊了10年后，在1991年到达顶部，然后一路下行。 再看一下韩国，自1970年至2002年，经历了长达32年的全要素生产率高速增长结束，然后宏观杠杆率快速攀升，1991年泡沫破裂。韩国在2002年全要素生产率（TFP）高速增长结束，2005年宏观杠杆率快速攀升，2009年趋缓，目前保持稳定。中国在2007年全要素生产率（TFP）高速增长结束，然后宏观杠杆率快速攀升，2016年在去杠杆的政策控制下，杠杆率开始稳定。 综上所述，从国际比较的经验来看，中国在全要素生产率（TFP）高速增长结束之后，宏观杠杆率已经到了一个比较危险的水平。近几年，在中央的正确领导和决策下，中国的宏观杠杆率企稳，但是在全要素生产率（TFP）增长没有恢复的情况下，明年，甚至说未来一段时间，我们既没有能力、也没有空间刺激，如果强行刺激，后果可能不太乐观。 .华.尔.街.见.闻