盛松成：目前我国房价平稳或小幅下降是好事

我国市场全面调控至今两年有余，政策严厉程度史无前例。目前，我国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上，价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导，整个产业链的降温意味着调控已经取得了阶段性的进展，这一调控成果来之不易，意义重大。 目前我国市场调控思路和措施是正确的，调控重点在于控制房价上涨，而非打压房价，有效地规避了诱发楼市危机的政策因素。通过保持房价长期基本稳定，缩小业与其他行业之间的利差，有效引导资金回归实体产业部门，解决投机炒作的历史顽疾。同时，实体经济的发展将不断提高居民的收入水平。只要未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，就能保障我国市场实现“软着陆”，避免美日断崖式调整。这体现了我国化解市场风险、解决高房价策略的三个特点：着眼长期、主动调整、平稳化解。这与美国和日本房价泡沫破裂时候的着眼短期、被动调整、波动剧烈三个特点形成鲜明反差。 日本楼市泡沫破裂时，首都圈和京畿圈新房均价在一年内分别下降了34%和49%，并进入连续十几年的下降期。市场风险向金融市场及实体产业传导，导致日本经济结束了高速发展的黄金时期，陷入了二十多年的低速发展。2007年美国次贷危机时房价大跌，2008年12月标准普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2007年1月(202.31)下降了26%，并进入连续六年的下降期。 与美、日不同，我国土地的国有制使政府具备了比美、日更强大的土地供给调整能力。调控效果取决于政府的决心。如果供给主动去匹配需求，就能稳定市场，确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。 尽管对经济增长仍有较大的贡献(业对GDP的实际贡献可能达到12%)，但巩固调控成果的意义更为重大。我国高房价问题依然突出，核心城市房价收入比保持在20以上的水平，部分城市超过30，不仅远超国际普遍认可的水平，甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出数倍(日本首都圈和京畿圈10-12，美国4-5)，房价继续上涨将会带来更大的风险。因此，即使以短期内一定的经济增长为代价，也应避免重蹈过去市场调控成为“空调”的覆辙。 实际上，通过增加供给(包括租赁住房)来满足刚需群体的需求，在一定程度上也能保障投资和销售的基本平稳。因而以往市场的判断逻辑可能会失效，关于房价在2019年将会反弹甚至报复性上涨的言论恐怕将成为一纸空谈，房价在2019年甚至未来几年内都将保持相对平稳，没有报复性反弹的基础。 我们呼吁通过市场配置资源，但调控不仅关系到经济发展，而且与国计民生息息相关，所以政府的合理、适度调控是必要的。总而言之，通过房价长期平稳，使房价涨幅低于收入和GDP增速，房价收入比逐步回落，避免美国、日本、香港曾经发生的房价暴跌式调整。这是我国调控唯一可选择的道路，也将创造平稳发展的历史奇迹。 (作者盛松成系上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授；宋红卫为同策房产咨询股份有限公司研究员，本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见)