燕郊房价已经跌了5成，最麻烦的还不是房价，而

燕郊房价跌了5成，还多，没有需求。 前段时间，一次自媒体线下聚会，一位熟悉燕郊楼市的朋友告诉我的。 近一年多是燕郊乃至整个环京的楼市的暗黑时刻，整个市场趋于冷冻，新房和二手房全都没有成交。零星的成交也经常曝出各种违规操作：商改住，未拿到手续就预售，代办资格…… 我又多问了一嘴，燕郊房价还会跌吗？ 这位朋友给了肯定的答复。 调控会上瘾，这种上瘾更像是负担，人为拦住了一大波需求，一旦放开会不会像炸开堰塞湖那样，谁也不好说，拖着是唯一的选择。 野村证券的陆挺团队近期倒是出了一份研报，明年春天或者之后会放松在大城市的调控。有点过于乐观了。 假如真的应验，那对环京楼市可能是另一个消极信号。眼下北京的购房需求正在缓慢回升，大量限竞房上市，房贷利率松动，其结果是形成一定的虹吸效应，相应的外溢购房需求会进一步减少。 这一波调控，给予投资客的打击很大，也给跟风的刚需浇了一盆凉水。经常有朋友会问我一个问题：现在手里的积蓄够首付，环京的房子到底能不能买？ 说实话，这个问题我很难回答。虽然环京的房价在跌，但依然不能反映楼市的真实行情，因为没有成交，而需求的消失并不是源于市场的自发调整。 焦虑的购房者不在少数。对于不少打拼在北京的外地工薪族来说，燕郊的房子现在买得起，但却买不到，这一点很要命。他们更焦虑的是，一旦放开，会不会又没自己什么事儿了。 从当前的形势来看，调控也根本没有停下来的意思，特别是受到雄安的拉扯后，这片区域更是看不到松绑的时间表。 环京楼市的未来到底在哪？ 虽然很难判断，但我还是想简单聊聊。 同样是卫星城市，环京相比长三角有很大区别。环京周边基本上是老又穷，本地需求非常有限，环京楼市靠的全是北京这个核，过去年几年楼市的疯狂，8成需求来自北京，1成是更远的投资客，1成是本地需求。这种需求结构决定了调控必然立竿见影。 当前环京楼市已经彻底跌入熊市，从整体布局来看，环京楼市重新向好，未来也不会再通过外溢需求来拉动，而是主要通过内需拉动。只有环京的产业上了，经济搞上来了，(603883)收入增长了。而这必须依托于京津冀协同发展战略，基于以上条件的楼市复苏才是合理的。 举个简单的例子，北京新机场将于明年6月竣工，9月正式投入运营。交通等公共服务先行，相关配套产业的跟进，逐步形成产城融合的局面，留住了人，再留住消费，这就是内需。 当然，这所有的都是需要时间来完善。也正因为如此，环京楼市的复苏必然是一个较长的过程。 已经深陷其中的投资客，必然继续煎熬，割肉恐怕都找不到接盘者。 而对于在京打拼有首套房购房需求的朋友们来说，环京楼市现在依旧没必要去考虑。 1、没房票； 2、环京的房价还得跌； 3、目前环京楼市更大的问题是水非常深，而不是价格的波动，开发商靠忽悠卖房子几十万上百万的积蓄扔进去，换来的可能不是房子而是纠纷； 4、北京本身有更多的房子可以考虑。300万左右的二手房现在出来不少，大量的限竞房也可以去淘。