车位，你被这种神奇的投资骗了多久

车位，大概是每个小区业主最纠结的存在。 不买不租吧，爱车就像居无定所的流浪汉，又像和交警城管四处打游击的民兵。 租吧，涨价不说，爱车说不定哪天就像租房客被一纸逐客。 买吧，说贵不贵，但车位大多比车贵。 关于使用权，爱恨交加，是业主们内心的呐喊。 但事物都是一只六面魔方，往往纠结的根源在于，只聚集于魔方的一面。 投资，才是车位最具争议的那一面。但就这个角度来说，车位反而是个神奇的产品，很具欺骗性，然而却是善意的那种。 02 因为不管你买过开发商们怎样黑心的产品，排除限价捆绑等种种非正常市场情况，车位应该是你能买到的，价格最良心的那个。 我们以最主流的地下车位的建设成本为例好了。 一般车位的大小：6米*2.5米=15平米 但这就是实际情况吗？ 我们都知道一般住宅都需平摊电梯、楼梯和走道等面积，而这点上，地下车库更像一个地下无底洞。 地下车库有着行车道、出入口坡道、设备空间=20X=8.93%。 别忘了，这段时间还有租金涨幅的贴现率，以08年开始的300/月为计，300*12/85000=4.24%. 这样车位过去10年的复合收益率，毛估估的话，总计：8.93+4.24=13.27%。 而我们小区房产的平均年升值幅度，毛估估，总体10%~12%。 看起来，就复合收益率，车位似乎略优住宅一筹，胜过当下的银行理财，秒杀这十年间绝大多数股民。 那车位投资的魔方六面真的集齐了吗？ 05 大家首先不要忘了，相比住宅，车位一般是缺少杠杆这个神奇的跷跷板。 也就是说，这是个全款产品，没准比你的爱车还贵，所以总有业主纠结是租是买？ 还是那个20万的车位，500/月，70年的租金呢，42万。还不包括租金的未来涨幅和车位出清，无位可停的未来风险。 还有一个容易忽略的风险点，根据《合同法》，“租赁期限不得超过20年，否则超过部分无效。” 所以对一般业主而言，买胜于租。 但还有两种例外： 一者，不宽裕，实属无可奈何，权宜之计。 二者，超级理财，20万也能在股市放出烟花的那种，比较稀缺，段位不足的，不建议模仿。 闭眼买产权车位，似乎怎么看都是正确的投资喽？ 06 谁的钱都不是大风刮来的，如果投资有个大一统定律，华尔街就该开出和清洁工差不多的工资了。 车位为何会增值？ 通胀？也对，车位本质还是土地稀缺的对冲，可还是跑的快那么一些。 但车位增值的最主要还是供求。 基于此点，先来认知一个大前提。 真实的需求，汽车保有量增幅，无论加速还是放缓，总体上还是不断增长的。 据公安部交管局统计，截止2016年我国汽车保有量已达1.94亿辆，单是15年就新增2752万辆，增长14.18%。 这点相信大家从越来越拥堵的路上，已经深有体会。 更夸张的是，同期考取驾照的人数也快速增长，去年新增3314万人，持证人数超过3.1亿。 车位虽然没有公示统计数据，不过总体是稀缺的。 应该说，感谢国家快速发展和收入生活提高，这是车位投资的底气所在。 但战略上的数据不能掩盖城市和小区上的分化。 先说城市。 我们经常听说香港上海