楼市大拐点已至：三大红利消失，三大背离出现

简介：“活下去”更多的是对资金链的考验，是对前几年野蛮扩张模式的矫正。这次拐点的来临，并不是行业生死存亡的转折点，只是行业从夏天步入了秋天，凛冬不会来临。 人口红利从长期、金融红利从中期、政策红利从短期，三大基本面因素不断趋同，终于在三大背离出现的时候叠加在一起，形成合力，主导行业开始步入下一个生命周期阶段——成熟期。这次业拐点的来临，并不是行业生死存亡的转折点，只是行业从夏天步入了秋天，凛冬不会来临。业将从土地竞争步入产品竞争时代，未来的房企将越来越像制造企业，真正开始回归正常企业所应该有的属性：雕琢产品、深耕市场、客户至上。 当前行业正面临三大背离 从行业数据表现来看，当前行业正面临三大背离。 资金端的背离。 短期资金改善与长期资金趋紧相背离，融资成本未来不断升高，房企扩张能力会不断受限。 这种背离的形成，一方面缘于当前金融环境总体处于“宽货币、紧信用”的局面，短期资金面总体较上半年宽松，但长期来看，美元加息周期下国际货币环境只会越来越紧。另一方面，得益于债券融资放行，以及这轮上涨周期销售强劲带来的定金及预付款大幅增加，房企自筹资金增加，短期资金面改善。 今年1~9月份，开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1~8月份提高0.9个百分点。其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；定金及预收款40259亿元，增长16.3%；个人按揭贷款17522亿元，下降1.2%。但长期来看，房企不但与其他企业一样，面临融资成本不断抬升的问题，还将面临政策严控资金流入的融资渠道定向收窄问题。个人按揭贷款的下降，也印证了销售增速放缓的隐忧。 人口红利正在消失。 我国正加速步入老龄化社会，更不利的是，生育率还在屡创新低。当前我国人口老龄化趋势已经非常明显，60周岁以上老人占比从2011年的13.7%上升到2017年的17.3%，上升势头在今后较长一段时期内仍将延续。比老龄化更严重的是，生育率屡创新低，未来住房消费的新增数量在减少。 生育率低本是发达国家普遍面临的一个问题，但早期计划生育政策的实施，导致我国生育率相对经济发展水平过早下降，比欧美国家更早迎来了这个难题。根据第六次人口普查数据，我国2010年总和生育率仅为1.18，而同期发达国家为1.7。统计局抽样调查数据显示，我国一孩生育率已经从1990年的40.7%，下降到2016年的19.87%。人口红利的消失，意味着市场容量不断萎缩。 而地产企业端面临的融资环境，从国际到国内，全面从宽松转为紧张。单B区间评级的地产企业美元债发行利率已经从去年的6%飙升到当前的10%以上，且认购并不积极。国内更是严控资金违规流向，地产公司融资成本也在攀升：2016年，国内上市公司私募债平均发行利率在4％~5％，2018年下半年已经升至7%以上；信托融资综合成本已经升至13%以上。缺乏融资渠道的中小房企民间融资成本更高。长期货币宽松的金融红利已逐步远去。