打折力度空前，地产商真要凉凉？

现在就说“一首凉凉送给地产商”还为时过早，降价抛售只是房企加快资金回笼的手段，未来，“财技”才是决定房企能否活下去的关键 国庆前后，万科、碧桂园、恒大都出现部分楼盘降价抛售的现象。 高喊“活下去”的万科，其厦门“首开万科白鹭郡”别墅，推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现一口价278万，直接腰斩；碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目， 项目开卖只有两个月，突然降价近30%，一夜之间将备案均价3.5万/平米直接降到2.6万-2.8万/平米。 房价高位回落，一般情况下10%以内并不会出现房闹现象，但是，最近地产商的打折力度空前，动辙优惠程度超过一套房子的首付款，业主们自然不淡定了。一边是业主打砸售楼处，拉横幅维权；一边，品牌地产商们为了面子展开各种补偿公关。 年关将近，被唱衰近两年的房企大佬们仿佛真的挺不住了。这一波降价抛售操作，是地产商戏精上身，还是真的如郁亮所说，要“活下去”？ 从中报来看，几家头部地产商表现依然亮眼。恒大、万科、碧桂园2018年上半年营业收入分别为3003.5亿元、 1059.7 亿元、1318.9亿元，同比分别上升59.8%、 51.8%以及69.7%。 对这些头部企业来说，抛售楼盘最主要的原因是要加快资金回笼，面对严竣的外部环境，提前储备粮草。 十年前，地产商通过屯地屯房获得高利润，如今一二线城市限价、限购、限贷，三四线城市棚改货币化安置政策收紧，上涨空间回落，房子砸在手里，占的全是流动资金。地产商们再想高枕无忧，逢高抛售已经没有了条件。一是，地产公司的融资越来越难，必须加快资金回流；二是，政府坚决控房价的大环境下，市场规律大不过宏观调控。 十年前，地产商买一块地，可以1：1的配资，甚至，有的信誉良好的头部商，只需支付30%的地价。如一家开发商用4亿元购得一块地，自己出了2亿，剩下的2亿可以找银行配资。当地产商成功拍下这块地后，如果整个项目运转效率好，几乎可以不再花钱，就净收利润。如在施工阶段，地产公司可以让建安公司。这也从另一方面促进了房企们发展长租公寓业务，并把租金作为底层资产，发布REITs产品融资。 2018年，宏观调控已经倒逼地产开发商们寻找更多的融资渠道，从ABS