银行为何对房贷避而远之？

近期，北京、广州、武汉、郑州、济南、珠海、青岛等多地房贷利率上调，频频刺激购房人神经。更有报道指出，在北京地区大幅上调按揭利率，并暂停了200万元以上按揭贷款业务。 按理说，房贷业务一向是银行喜欢的“香饽饽”，且年初并没有贷款额度的限制，银行为什么要抬高房贷门槛，将按揭贷款的购房人拒之门外呢？更让人关心的问题是，这房贷利率还会涨吗？要回答这些问题，首先要找出银行对房贷业务作出调整的根本原因。下面做重点分析。 居民债务过高已引起监管重视 一般而言，我国居民债务的主体部分是按揭贷款。2017年末，我国个人住房贷款余额高达21.9万亿元，占整个居民部门贷款余额比重70.2%。居民部门债务占GDP的比重。因此，以银行理财产品收益率为基准，房贷利率仍有1.2 个百分点的上升空间。 二是同业存款利率。同业存款利率是衡量其银行负债成本的一个重要基准。2016年四季度以来，银行同业存款利率从2.85%持续上升至2017年末的5%左右，而同期按揭贷款利率也上升到5.26%，二者利差仅为0.26个百分点。同样，要维持1.5个百分点左右的利差，房贷利率可能会上升到6.5%左右。 综合两方面因素，若以当前银行理财产品收益率和同业存款利率为基准，若加上1.5个百分点的息差，房贷利率可能还有1.2个百分点的上升空间。 贷款基准利率长期保持不变 需要说明的是，当前由于贷款基准利率长期未见调整，银行各类贷款只能调整基准利率的上浮幅度，来影响贷款利率的实际水平。在货币政策事实上偏紧的背景下，为何央行迟迟未对贷款基准利率做出调整？原因可能有两方面： 一方面是调整基准利率的影响过大。尽管2017年中国经济形势超出预期，但要称之为新周期还为时尚早，始终面临经济增速回落的压力。而央行上调基准利率，很大程度上预示着货币政策的转向，对宏观经济的整体影响太大。 另一方面，在存贷款利率市场化的环境下，央行利率传导机制也发生了变化：央行调整资金市场利率或公开市场操作规模，引导银行从央行获得资金的成本变化，然后银行通过调整贷款利率的上浮或折扣幅度，进而影响实体经济的融资成本。由此，在新的利率传导机制下，贷款基准利率长期滞后于资金市场成本的变化，某种程度上已经失去了“基准”作用。 贷款基准利率不变或利好购房者 在贷款基准利率保持不变的情况下，商业银行为了保证房贷业务不亏本，将可能继续采取以下两种策略：一是无论是首套房还是二套房按揭贷款利率，对于基准利率的上浮空间将继续扩大；二是拖延放款时间，减少贷款额度，变相提高按揭贷款难度，或者干脆直接取消房贷业务，这种现象在今年的房贷业务中将可能越来越普遍。 对于购房者而言，在新的利率形成机制下，变相的固定利率按揭产品时代正在来临。其逻辑过程是：当前按揭贷款的批贷核心条款是确定基准利率的上下浮动幅度，且该幅度在合同期内不变。如果贷款基准利率长期不变，按揭利率也将长期保持不变。一旦这种趋势能够延续，对购房者却是一件好事——因为在固定按揭贷款利率情况下，购房者更容易根据当期家庭收入，合理评估自身还款能力，防范家庭财务风险。 (本文作者介绍：苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员。)