盘和林：2019年房市主要矛盾是“过快下滑”吗？

经过2018年下半年政策调整，市场已经到了“寡头时代”，如今给与行业的机遇是，如何抓住2020年实现60%城镇化水平政策红利尾巴，做好产城融合、产教融合、产融结合布局。 近日，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在2019年首届中国产城融合大会上表示，2019年房市主要矛盾已经从过去的房价过快上涨，变成了过快下滑，体现在销售、投资、房价方面的下滑。 从销售方面来看，据wind数据库显示，2018年1-11月份全国商品房销售面积累积值为148603.93万平方米，同比增长1.4%，商品房销售额累积值为129508.10亿元，同比增长12.1%。从总量上来看相比2017年，商品房销售状况不算十分悲观，但是商业经营就如逆水行舟，不进则退，对比2016年数据可以发现，销售下滑的态势事实上从2017年就开始有所显现。 据wind数据库显示，2016年商品房销售面积月度累计同比增长率维持在22%以上，最高曾将达到38%，但至2017年这一增长率最低降至5.3%的水平，但到了2018年这一增长率最高也才达到4.2%，更有甚有的月份累计增长同比仅仅为0.4%。商品房销售额月度累计同比也更是一路下滑，2016年最高同比增长率接近60%，但到了2018年，这一增长率最高仅为15.3%，大多数时间其增长率是保持在9%-14%的区间。 而开发投资，虽说对比销售表现略优，但是对比数据可以发现当前阶段市场发展的隐忧。据wind数据库显示：2018年1-11月份，全国开发投资110083亿元，同比增长9.7%，其中，住宅投资78027亿元，增长13.6%。值得一提的是，土地层面2018 年1-11月份，开发企业土地购置面积25326万平方米，同比增长14.3%，；土地成交价款13746亿元，增长20.2%。 从以上数据可以看出，土地方面投资的增长对全国开发投资额增长具有重要的贡献意义。但是对比销售、投资和土地层面的数据，我们可以发现两个问题：首先，开发投资没有实现有效的转化，资金压力不减，暗藏偿债隐忧。其次，市场“去化”矛盾突出，将会成为房企未来一段时间经营发展的主要抓手。总的来说现金为王和运营为王的趋势非常明显。 房价方面，2018年1-10月份，全国房价上涨10%，但是房价分化趋势明显，总的来说三四线城市房价上涨幅度超过一二线城市房价，具体而言北上广深一线城市，二线省会城市，三四线重点城市房价变化幅度不尽相同，而目前房企拿地依旧是向三四线城市下沉，可以看出目前“产城融合”已经成为当前阶段行业发展的重要理念。 这里需要说明的是，虽然从量上看，市场各项经济活动都实现了“稳中有进”，但是需要注意的是，根据“乘数原理”经济增长不是经济活动总量的函数，而是经济活动增加量的函数，换句话说，经济的发展不是决定于各个经济部门经济活动的绝对量，而是取决于其变动量，要想使得保持经济增长率保持不变，经济活动必须实现按照一定比率的增长，如果经济活动的增长率放慢，那么整个国民经济的增长率就会放慢或者停止。这意味即使各个经济部门的总量保持不变，只要增长速度放慢了，也有可能会引起经济的衰退。 因此，正如住建部专家顾云昌所表示的，2019年房市的主要矛盾已经变成了“过快下滑”，从数据上看2016年、2017年行业增加值占GDP的比重均为6.5%，但是到了2018年第三季度，该数值已经下滑为了 6.3%。所以，若想实现国民经济总体水平的稳定，各个部门经济活动必须保证更高的增长速度，而不仅仅是只做大存量。作为国民经济的支柱行业，行业的发展对于国民经济整体发展具有支撑性作用，如今在国民经济下滑的背景下，行业增速的放缓通过“乘数原理”机制的作用，反映到国民经济上事实上已经达到了 “过快下滑”的水平。 不过经过2018年下半年政策调整，市场已经到了“寡头时代”，随着人们对美、良好居住环境和公务服务等生活追求的改变，城镇化下半场的逻辑也在悄然的发生改变，城镇化作为过去十几年促进行业发展的“伯乐”，如今给与行业的机遇是，如何抓住2020年实现60%城镇化水平政策红利尾巴，做好产城融合、产教融合、产融结合布局。总之，如今的行业，强者恒强、创新、充分整合已经成为了这个新时代的主题。 (本文作者介绍：知名青年经济学者，著名财经评论员)