易宪容：国内城市的出台楼市调控政策

国内一线城市的楼市调控，从2016年3月开始，已经有两年半了。在这些城市，在开始出台楼市调控政策时，市场一片惊呼，都以为这是历史上最为严厉的楼市调控政策。但是，几年来这些楼市最为严厉的调控政策一而再再而三的加码，就是不能够从根本扭转楼市局势，改变市场的性质。虽然楼市调控政策出台之后，楼市的住房销售面积是急剧的下降，但这些城市的房价并没有随住房销售急剧下降而向下调整，反之楼市的价格还在上涨，只不过，近两年来的房价上涨没有像2016年前那样疯狂罢了。这说明了以投机炒作为主导的楼市其性质没有多少改变。 楼市的价格还在上涨，楼市的性质没有改变，当然最严厉的调控政策所起到作用肯定是十分有限。甚至于住房投资炒作者仍然在千方百计地进入市场。在上述情况下，不仅无法回到“房子是住的，不是炒作的”的市场定位上，也会让一线城市市场的乱象丛生。这就是最近一线城市不得不再出手来整顿楼市的原因所在。 9月19日，为了整顿楼市乱象，北京和上海再发出相关文件，双双在官网挂出关于治理市场乱象专项行为的通知。其中，北京此次重点整治的具体内容中，将此前引起关注的“学区房”、“商住房”、“企业购买住房”等包含在內。而上海则在大力整治首付贷、违规提取公积金等行为之外，还明确要打击逃避限购，对“通过婚姻获得购买住房资格”等行为进行整治，同时加强对“限购、限外、限企」的审核。 值得注意的是，另外两个一线城市，也在早几天就出手加码整顿市场。深圳在8月15日发文，严厉打击中介机构以威胁等暴力手段驱逐承租人、恶意克扣保证金和预定金，以及“茶水费”与“阴阳合同”等22条楼市乱象。而9月18日，广州市住房和委员会表示，要把扫黑除恶专项行动与日常市场巡查结合起来，进一步加大对中介机构的巡查。 从这些一线城市加码楼市调控的政策来看，其针对的基本内容就是限制楼市的投机炒作，以便来落实十九大报告所指出的市场“只住不炒”的市场定位。现在的问题是，这些城市政府出台了那样多限制市场投机炒作的政策，为何投机炒作者还是不愿意离开这个市场，反之还会以变本加厉的方式想突然这些政策限制，再度进入炒作？ 其实，最为根本的原因就在于这几年来政府出台的调控政策，无论说是如何严厉，是如何严厉得创历史水平，但这些调控可以讲多么天花乱坠，如何限制的投机炒作，实际上还是在鼓励市场投机炒作。因为政府这些政策目标既要遏制房价上涨，也要保证房价不下跌。有了这个政策目标，出台的调控政策多以会用行政性政策及工具来调控，而不是用经济杠杆来调控（如韩国）。在这种情况下，房价上涨预期不会逆转，房价也还是会只涨不跌。 只要房价在上涨，或房价只涨不跌，那么无论是这些行政性调控政策如何严厉，如何加码，这些调控政策都是不完全的，住房投机炒作者完全能够利用其调控政策的不完全性突破其限制进入市场。只不过，在这种情况下进入市场的成本比以往高些而已。如果市场投机炒作者要突破现行政策限制进入市场，那么市场的乱象丛生也会油然而生。对市场调控，只要还是在使用行政性调控政策，这些乱象丛生不可避免。最近一线城市的政府对调控再次加码，但这种加码所起到作用同样会十分有限。住房投资炒作者还是采取新的方式来规避这种限制。 对于当前调控，是真调控还是假调控，如果是真调控，要让市场回归到居住为主导的市场，政府就得依靠经济杠杆，这样才会手起刀落，所出台的调控政策立竿见影。如果不是真心调控，当前这种市场整顿同样是走过场。