高拓:“房住不炒”利率先行

今年以来，在“房住不炒”的政策导向与整体资金面趋紧大背景下，首套房贷利率将继续成为楼市的精准调控工具，抑制一线城市房价过快上涨。“房住不炒”利率先行“房住不炒”利率先行 首贷上浮，楼市“加息” 本月上旬，四大行表示北京地区首套房贷款利率将按照央行基准利率1.1倍执行。此前，四大行在北京的首套房贷款利率均为基准利率的1.05倍；而更早之前，这个数字是基准利率的9折与8.5折。 从8.5折到1.1倍，首套房贷利率传递的信号绝非仅是“月供多几百”那么简单：“房住不炒”政策导向下，首套房贷利率作为楼市“信号弹”，可谓“轻舟已过万重山”——去年以来，伴随个人购房杠杆率不断下降，一线城市轮番上调首套房贷利率的进程早已启动。 笔者认为，在基准利率不变的情况下，提高首套房贷利率对基准利率的倍数，本质上就是对楼市变相提高基准利率，以达到“楼市加息”的效果。今年以来，在“房住不炒”的政策导向与整体资金面趋紧大背景下，首套房贷利率将继续成为楼市的精准调控工具，抑制一线城市房价过快上涨。 多伦多之鉴：利率急升，楼市“过敏” 谈及利率与房价，连涨二十余年的加拿大楼市有发言权。 1995年以来，随着加拿大央行基准利率一降再降，楼市走出了 “波澜壮阔” 的二十多年长牛。而在这轮牛市中，唯二两次“像样”的调整都发生在利率升破下行趋势上边沿之后——第一次发生在2008年金融危机之后，第二次则是去年7月，加拿大央行时隔7年再度加息之后。 这一趋势在被称为“全球房产泡沫第一城”，加拿大安大略省的多伦多表现得更为极端：根据多伦多房产局，此后房价迎来了2014-2016年的“下穿”上涨期，量价关系呈现为“量价齐升”； 2017年，三地商品房销售面积再度由2016年高点下挫，首套房贷利率“上穿”基准利率，“量缩价调”格局再现2017年上海与2018年深圳楼市。 结合中国1-4月销售面积同比增速创三年新低的最新数据与多伦多楼市的前车之鉴，笔者判断，2017年以来北上深楼市的新一轮量缩价调，将加重购房者的观望情绪，从心理层面引发房价的必要调整。 至此，笔者的量价分析与“率价分析”指向了一致结论：长期阶梯式上涨趋势未变，但以北上深为代表的一线城市房价正处于2017年以来的新一轮“上穿”调整期。北京首套房贷利率从基准利率8.5折到1.1倍的转变，一是反映资金面收紧背景下，银行的抵押风险意识提高；二是北上深三市中，仅有北京房价在“上穿”后的2017年仍保持了此前涨幅专栏作家 高拓)