张瑜：2018年房地产投资面临三个拖累

2017年：地产投资显韧性，全年7% 2017年地产投资韧性超市场预期，从2016年的6.9%升至7%。其中主要逻辑链条为“棚改货币化安置推进——商品房库存去化显著——政府为抑制房价过快上涨，加大土地供给——企业拿地大增——地产投资韧性超预期”。 房企拿地大增源于政府加大供地。土地作为稀缺资源，房企拿地动机一直强烈。2017年政府为了抑制房价上涨过快，加大土地供给，100大中城市土地供应占地面积同比从2016年的-2.9%升至12.7%，其中住宅用地同比从4.5%升至35.2%。 库存去化由棚改货币化安置推动。三四线城市在棚改货币化安置推进下，销售表现好于一二线，2017年一、二、三线城市的商品房销售面积同比分别为-29%、-0.4%和10.5%。2017年棚改货币化安置去化库存2.8-3.4亿平米，占商品房销售面积的17%-20%。 2018年：地产投资慢下行，预期全年5% 2018年地产投资大概率缓慢下行，预期全年5%。我们认为，2018年投资将面临一个支撑，三个拖累。 。其次，外部融资环境趋紧，2017年房企股权融资同比下降80%、债券融资同比下降65%，高增的美元债