马光远：“二次房改”启动 决定房地产未来10年命运

作者：著名经济学家 马光远 中央政治局会议谈及明年时，用了历年来最简短的话，总共只有15个字：“加快住房制度改革和长效机制建设”。但就这15个字的描述，引发了媒体和专家对明年政策的各种解读。 必须指出，在中国政策和制度的解读上，历年来各种误读实在太多，对大家判断未来市场的走势也造成了很大的困扰。当然，有些误读可能就是“故意”的，为自己的立场或者观点找支撑。如何客观地结合市场的现状，对下一步的政策做更结合政策自身原意的解读，从来都是有价值和意义的。一般情况下，中央政治局会议是中央经济工作会议的“定调会”，在重大事项上，定下调子之后，中央经济工作会议再进行细化和落实。因此，明年政策更为详细的描述将在很快召开的中央经济工作会议公报中看到，调子不会超出政治局会议的论调。 可以把这两年中央经济工作会议之前中央政治局会议关于的政策做个对比，就会发现政策路径的显著变化。去年中央政治局会议对于政策的描述是这样的：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的平稳健康发展长效机制”，今年已经成为“加快住房制度改革和长效机制建设”。暂时不论住房制度建设，这是一个非常大的话题。单就“长效机制而言”，去年是“加快研究”，今年是“加快建设”，这也意味着，长效机制进入到了施工期。这是一个很大的变化。 至于长效机制究竟是什么，如何建设，我将在下一篇文章中重点阐述。在这里，特别要抨击一下，某些人一看到长效机制，就将之等同于房产税。我在这里再次澄清一些人的误导：长效机制很复杂，涉及各个环节的问题，房产税只是其中的一个内容而已，而且我可以肯定地说，税不要说明年，后年出台的概率也是零。不明白为一些人为什么在这个问题上老是误导大家。 相对于长效机制，中央政治局关于更值得关注的应该是“住房制度改革”，这是对的定位和未来，以及长效机制建设都至关重要的话题。众所周知，中国的第一次房改始于1998年，核心是停止福利分房，推动住房市场化改革。从1998年到明年恰好是中国第一次房改20年，从一个的大周期而言，差不多也是20年的时间。可以肯定地说，不管房价如何暴涨，不管市场化过程中出现了多少问题，第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题这是一个不争的事实。就此而言，第一次房改的市场化方向无疑是正确的。 中国用20年的时间，改变了中国城市居民住房严重短缺的状况，这应该也算一个不大不小的奇迹。当然，在过去的二十年，由于的定位不清，由于土地制度改革的滞后，由于地方政府在行业巨大的厉害关系，第一次房改也留下了很多的问题急待解决。特别是市场和政府的定位问题，基本制度建设问题，政策的定位问题，以及一系列配套体系。可以说第一次房改基本结束了住房短缺的历史，但制度建设的“短缺”令人震惊。大家看看过去20年中国制度变迁的历史，基本就没有任何制度建设可言，几乎都是短期政策。要么为调控高房价疲于奔命，要么为刺激绞尽脑汁，鲜有时间构建自己的制度体系，这是过去20年中国市场最大的失败。 在中国住房告别短缺，的主要矛盾发生重大变化的情况下，靠过去的调控政策已经无法解决当前市场的主要矛盾。解决的问题需要改革的思路而不是调控的思路。一系列矛盾的背后都是制度体系的缺失。在这种情况下，启动“二次房改”，对过去20年中国市场的各种问题进行反思，并在制度层面给予回应，构建真正的长效机制已经成了当务之急。 为什么房子问题是个改革问题？ 因为过去多年，每次调控之所以失败，根源在于市场一系列重大问题需要从根子上，灵魂上重新进行界定和梳理。比如，业的定位问题，房子的功能问题。十九大重新界定了房子的功能，框定了未来市场的制度框架。将政策从原来的“经济政策”回归到民生和社会政策，并且围绕房子的居住属性构建新的制度体系。这需要对市场各个环节进行重大的改革，包括土地制度、信贷制度、税收制度、信息制度、住房保障等，以及如何界定市场和政府的关系，都要重新进行梳理。这是一个极其庞大的工程，中国要真正构建起符合国情的制度体系，至少需要十年的时间。 “二次房改”的启动，宣告上半场的正式终结，下半场即将开启，但游戏规则已经不同，这将在一定程度上决定中国未来的命运。