易宪容：当前你会卖出手中持有的住房吗

最近市场最为流行的观点，就是“在限售下，当前中国市场进入‘冰冻期’，如果炒房者再不把手中持有住房卖牛，恐怕就来不及了。”因为，国内各城市的市场调控还在进一步加码，而加码的市场调控政策各地方政府都放在住房短期限制出售上。 比如，据报道，11月6日，西安市政府又推出了市场调控的新政策，其政策的核心就是住房限售升级，不动产变“冻”产。政策规定，4月18日以前，在相关区域内购买的商品住房，自购房之日起满5年方可上市交易；在同区域内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。 而西安市政府推出这些新政府主要是对“418新政”进行的一次补充。此前4月18日，西安已经出台了限售政策，其中规定，在住房限购区域范围内，购买的商品住房及二手住房，须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。西安市政府为何要推出这些打补订的政策，就在于从前三个季度的数据来看，西安市的住房价格涨得最快，这对地方政府来说，肯定是压力很大。如果该城市的房价不让涨幅下来，中央政府对他们问责肯定是麻烦事情。可以说，这样的市场调控政策，各个城市的地方政府一直在出台。 现在的问题是，为何地方政府会热衷于住房限售政策？目前国内市场十分矛盾的事情是，即使到现在，不少人一直在主张，要化解当前房价过高的问题，或要遏制房价上涨过快的问题，就是降低交易费用，降低政府在交易环节所收的费用，以加快住房市场的流转，但是交易税在处于极低的情况下，地方政府则一直在出台住房限售政策，不是让市场交易增加流转，反之则是限售，禁止交易。两者完全背道而驰。 其实，地方政府为何热衷于住房限售，或让所购买的住房在短期内不得交易，最根本的问题就在于通过这种住房限售，希望让正在疯狂上涨的房价立即停止上涨，同时也让已经疯狂上涨的房价不会下跌。因为，新购买的住房在购入后两年内不可交易，那么在两年内这些住房的价格就固定现在这个点。既没有涨也不会跌。 现在的问题是目前持有住房并可以卖出住房的投资者如何来理解这个政策。因为他们手中的持有的住房随时都可能卖出，他们对这种政策的理解并不看两年内可不可以交易，而是看当前的房价是在上涨还是在下跌，及他们预期未来两年房价是上涨还是下跌。由于当前的房价还在上涨，他们同样会预期未来两年内的房价还会上涨。如果他们预期未来两年内房价还会上涨，他们不仅不会卖出其手中的住房，反之他们还会购买更多的住房。因为，在他们看来，由于住房两年内禁止交易，那么两年住房交易放开，房价肯定会上涨。这也就是尽管不少城市已经采取了住房的两年内限售政策，但是投资者还是千方百计进涌入市场。比如最近青岛的情况就是这样。 还有，已经持有住房的投资者他们之所以预期未来两年后住房的价格还会上涨，不仅看到当前全国的住房价格还在持续上涨，比如9月份全国70个大中城市，房价同比都在上涨，只有一个城市在下跌，而且他们看到不少住房购买者并不在乎政府的限售政策还在涌入市场购买，看到市场的上市公司不仅在抢购土地而且业绩持续上升，企业同样看好未来市场，更重要的是看到了政府到目前为止并不出台真正限制住房投资炒作的政策（比如用税收方式），各地方政府只是用行政性短期手段。这些都向住房投资者清楚表明地方政府都在千方百计地想托住房价。既然地方政府千方百计地要托住房价，那么未来的房价会下跌吗？房价不会下跌，禁止住房的短期不可交易，也正是为两年后住房可交易后房价上涨蓄势条件。 可以说，当前的住房限售政策，各地方政府之所以热衷，最为核心的问题就在于它可让这些出台政策的城市的房价稳定及不下跌，同时也在蓄势两年住房交易放开后房价上涨条件，这种两全其美的事情正是地方政府所要的。所以，不少地方政府纷纷都采取住房的限售政策。在这种情况下，已经持有住房者也是不会轻易把手中的住房卖出，因为整个市场价格上涨预期没有逆转，市场投资者仍然预期房价还会上涨，预期两年后房价上涨会更快（从以往的经验来看就是这样）。如果是这样，没有新的政策出台，会与十九大住房的居住功能定位越离越远。所以，未来中国市场如何走势，全在于十九大的市场定位政策能否落实，一旦落实情况则不一样。