余丰慧：共有产权住房制度能否降房价

近日，共有产权住房颇为吸引眼球。但凡谈论住房市场都会提及共有产权住房的制度设计问题。 目前的住房市场表面静悄悄，但却暗潮涌动。虽然各地区各城市调控力度不减，特别是以行政手段为调控政策的措施不断加码，不断收紧包括住房信贷政策、税收政策、限购政策等，但说句“掏心窝子”的话，并没有打消或者说扭转居民房价继续上涨的预期。居民已经屡次被政府调控政策失效失言所迷失，政府调控政策在百姓心中公信力已经坍塌了。更重要的是，城市里一股刚性需求压力非常大，另一股投资需求压力同样大。剔除投机性需求后，投资与刚需就已经使得房价上涨动力非常之大。一个迹象应该引起关注，一些城市包括武汉、海口、郑州等城市，在这么高压的调控政策 下，一个新楼盘开盘一天光的情况屡见不鲜。当然，不排除开发商雇佣房托的情况，但总体上还是刚需与投资性需求太过强劲了。 这就告诉我们，如果不从根本上扭转或者根除掉房价上涨的动力，那么行政手段的调控措施时间再长后一定会严重扭曲市场。到那时，一旦行政调控政策稍有松懈，各地房价就会报复性反弹。特别是北京、上海、深圳、广州这四个一线城市。 怎么办？分流刚性需求预期，将刚性需求对房价的助涨作用从根上抑制住，但又不影响刚性需求，需要有制度性安排与设计。北京探索出了一条共有产权住房的路子。 北京的共有产权住房制度初步设计很有特点。所谓共有产权房，是指政府与购房人按份额共有产权，但政府持有的部分产权的“使用权”让给购房人，购房者只用承担房屋的部分房款，就能够拥有共有产权房的完整使用权。打个比方，假设政府和个人的出资比例是3:7，那么你只用掏7成房款，就能完整使用一套房。 从共有产权住房试点方案中可以看出，最大特点并不是政府主导新建共有产权住房，而是从现有普通商品房中分离出一部分共有产权住房。这是一大特色与创造。例如，今年4月7日，北京市批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，计划今后5年供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求，其中自住房和中小套型商品房约占51万套。这些房子差不多就是未来共有产权房的体量了。共有产权房价格比商品房低，只保证开发商适当利润，参考家庭购房承受力，价格应该普遍低于商品房30%，在此基础上，政府和个人的出资比例可能会被确定为3:7。假设商品房均价为5万元，那么共有产权房价格则可能在3.5万元，个人负担2.45万元。也就是说，实际负担成本不足商品房的一半。 共有产权住房的退出机制非常明确：共有产权房满5年后，购房人可按市价购买政府份额后获得商品住房产权。这时，共有产权房就不再“共有”了，而是完整的个人产权。这样一种循序渐进式的购房模式，能有效分解刚需的购房压力。 共有产权住房的目的与作用如何呢？我们与普通商品房与自主型商品房比较便知。自住型商品房进入二手房市场，购买者是不受限的，溢价多少也完全由房主说了算，只是需要上交30%的土地收益等价款而已，金融投资甚至投机属性比较强。而共有产权房在出售个人产权份额时，只能卖给符合共有产权房购房资格的人。这样可以确保共有产权房被用来居住。彻底剔除了投资投机的金融属性。目的在于将助推房价的这部分刚性需求彻底从市场分离出来，彻底根除其助推房价上涨的预期。 共有产权住房到底能否抑制房价？笔者的回答是，只要操作好、落实好，完全可以抑制房价暴涨。购买“共有产权房“既不用担心长期租房的尴尬，又不用承当高额的购房成本，有条件的还能在5年后买下全部产权，彻底斩断了开发商、中介通过绑架刚需或者挟刚需而爆炒房价的基础，彻底剥离了刚需演变成金融属性的根基，加上房贷继续收紧，央行与银监会已经明确严防贷款进入投机投资性住房领域，非居住性买房已经得不到贷款的支持了。只要落实得力不掉链子，助推房价上涨的投机投资性以及刚性需求的几大动力都将偃旗息鼓，房价至少会平稳甚至略有下降。