巨头垄断时代即将来临：中国开发商集中度正在迅速提高

花旗称，在限贷限购以及房地产融资收紧的背景下，开发商集中度将迅速提高，小开发商将被挤出市场，大开发商所占份额将越来越大，巨头垄断的土壤正在形成。促使房地产业将进入巨头垄断时代的，其中一个重要因素就是房企融资渠道的急剧萎缩，导致融资成本大增，中小企业房企受此影响，偿债能力将急剧恶化，并逐渐被淘汰。 花旗称，在限贷限购以及房地产融资收紧的背景下，开发商集中度将迅速提高，小开发商将被挤出市场，大开发商所占份额将越来越大，巨头垄断的土壤正在形成。 花旗预计，到2020年，中国前10大房地产开发商所占的市场份额将由目前的20%升至35%，前20大房地产开发商所占的市场份额将由26%升至45%。 花旗认为，目前中国房地产开发已经经过了粗放型增长阶段，2017年将是开发商快速布局和加速整合时期，将成为行业的分水岭，此后房地产行业将进入巨头时期，房地产商将进行存量开发，多元发展。 事实上，认为中国房地产业将进入巨头垄断时代的，不仅是花旗，国内许多业内人士和分析师也是这么看的。 促使房地产业将进入巨头垄断时代的，其中一个重要因素就是房企融资渠道的急剧萎缩，导致融资成本大增，中小企业房企受此影响，偿债能力将急剧恶化，并逐渐被淘汰。 房企融资渠道急剧萎缩 据经济参考报，自去年10月开始，随着调控日渐收紧，房企融资渠道也急剧萎缩，加上美元走强，其在境内外的融资渠道均被“封锁”，导致房企融资成本大增： 中原地产研究中心数据显示，2016年第四季度，房企债券融资仅为1100亿元，相比三季度的3480.7亿元减少了68.4%。 自9月底，一系列楼市紧缩政策措施接连出台，上交所、深交所相继发文审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排，明确房企债券募集资金禁用于购置土地，房企发债融资得到了遏制。 除了发债渠道被堵，房企资金的另一个重要来源信托也明显收紧。 此外，近期美元汇率大幅提升，发行美债成本大幅增加 经济参考报援引CRIC研究中心杨科伟称，在融资渠道收紧的背景下，一旦2017年市场销售不如预期，销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需求，那么房企的资金链将会面临较大的压力。 企业分化将加剧 中小房企逐步被淘汰 海通姜超稍早前分析称，尤其部分中小型房企经营较为激进，负债率高企且在本轮地产周期中未有改善。短期偿债能力普遍较低，部分企业货币资金不升反降。 但大型房企缓冲能力强于中小企。姜超分析称： 大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。 绿地控股总裁张玉良最近直接指出，中国房地产未来地区和企业将加剧分化，行业集中度进一步提高，中小企业逐步被淘汰，预计每年可能倒闭20%~30%的企业。 无独有偶，最近融创中国总裁孙宏斌也判断，房地产行业的趋势是集中度越来越高。其称，现在前一百名房企的市场占有率是40％多，相信5到10年后会集中到70%多，前十名的占有率会到达百分之二三十。未来并购是趋势，小公司将不断被大公司收购。这个规律弄不明白的话，小而美的企业很可能就变成“小而没”了。