张平：340亿砸向万达 王健林为何要告别商业地产开发

1月29日，由腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。 根据上述以腾讯、苏宁、京东、融创等战略投资方金额测算，万达商业的估值约为2429亿元。基本上与碧桂园市值3456亿港元相当。 而作为万达集团旗下核心企业，万达商业的主营业务是搭建线下消费平台为目的的商业地产投资、运营管理。 截至2017年底，万达商业持有已开业商业面积3151万平方米，在中国开业万达广场235个，年客流量31.9亿人次。 截至目前，万达集团持有万达商业43.712%股份，王健林直接持有万达商业6.24%股份，王健林为万达商业实际控制人。 同时，退市投资人持有万达商业14.273%的股份，腾讯等各方的入局也意味着万达商业从H股私有化退市时引入的投资人将悉数撤退。 不过，最近坊间传出，王健林又是变买重资产，又是资金紧张的消息，而这次腾讯、苏宁、京东、融创这四大商界巨头，总共出资340亿，来收购万达商业14%的股权，究竟是想雪中送炭救助王健林呢？还是他们本来就看到了收购万达商业股仅有着不为人知的秘密呢？ 一方面，按照340亿占比14%的股份来看，万达商业的估值约为2429亿元，按照万达商业持有的3151万平方米物业计算，每平方米物业价值仅为7707元，这显然是极为有吸引力的估值水平。这就说明王健林甩卖的万达商业股份价格还是很吸引人的。 另一方面，无论是腾讯和京东，还是苏宁，购买万达商业股权并不仅是想做一个财务投资者。 在新零售业态发展如火如荼的今天，都对线下商铺资源有较强烈的需求，而万达商业正好能够满足这种需求。 对苏宁来说，张近东提出来要在2018年开8000家店，入股万达商业可能有利于进一步加强与万达的合作，快速实现开店目标； 对腾讯而言，双方可能将在会员导入、金融服务、仓储物流、物资采购等多方面展开一系列大数据合作； 对京东而言，也有利于其线下店铺的开拓，在其与阿里的新零售业态的争夺战中，找到新的助力点，获得更多的线下商铺的资源。 据悉，在引入新一批战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，1至2年内消化业务，万达商管今后不再进行开发，成为纯粹的商业管理运营企业。 那么，万达的王健林究竟在盘算些什么叫呢？ 首先，王健林希望尽快达到降低负债率，迅速达到“轻资产”的“小目标”。 过去万达商业地产的负债率居高不下，导致了各大国际评级机构下调了的信用评级。为此，王健林在去年以638亿元世纪并购案，将旗下的13个万达文旅城卖给了融创、77个酒店卖给了富力，而万达在拿到了出售商业地产的资金后，第一时间就是要偿还之前在海内外欠下的有息债务。 未来万达新的商管集团，不再做国内商业地产开发。只会与当地开发商合作，由开发商出钱拿地，再由万达商管负责该地块的商业地产建设和物业管理。 届时，王健林不仅可以转嫁商业地块的投资风险，又可以逐步降低整个万达集团的负债率，以期获得更好的投资回报率。 再者，现如今，万达商业回归A股计划中最大的不确定性就是“定性”。 如果监管部门将万达商业定为商业地产企业，那么万达商业在A股上市的机会渺茫，但如果万达商业引入战略投资者，完成由万达商业地产开发向万达商管转变。那么，王健林的万达商管上市的可能性还是有的`。 最后，通过重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式，实现实体商业与互联网企业的双赢。 随着新一轮340亿收购资金砸向万达商业，王健林的商业地产开发业务将会逐步终结，取而代之的是线上线下齐头并进的商业零售的新业态。 对于以苏宁为代表的各收购方来说，万达商业的全国性网点魅力巨大，有利于其更好的快速布局线下新零售。 而对于王健林来说，通过股权收购能进一步降低负债率，轻资产运营。并且可以通过业务转型，大幅提升万达商管在A股上市的可能性。