张宏伟：2018年三季度 房企“生存危机”将爆发！

昨日，恒丰银行发布了暂停新增授信的内部通知。目前全国数家银行已经暂停开发贷，不排除一些外资银行或是国内其他风控严格的银行也将跟进！ 去年4月以来，全国各城市纷纷出现利率上调。相关统计数据显示，2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率1.098倍，环比11月上升0.37%；同比去年12月首套房贷款平均利率4.45%，上升20.89%。 同策研究院总监 张宏伟：“部分银行暂停授信”、“利率上调”等楼市“利空”无疑让房企融资通道进一步缩紧，企业“融资难”问题 “雪上加霜”。纵观2018，随着调控持续，楼市将进一步深陷“调整期”，今年将成为房企“生死攸关”的关键一年！ 政策预期&；量价周期 “2018前三季度，喘口气的机会都没有！” 首先，从政策预期来看，2018年3月的“两会”政府换届选举，新一届政府19届三中全会预计在今年10-11月召开，这两个关键时间节点决定了调控不会出现风向标意义的松动。 图：重要会议时间线 从同策研究院的量化周期模型也可以看出，到2018年第四季度市场将完全进入周期低谷。结合政策贯彻执行的节点，到2018年第四季度，重大经济政策改革一般会全面落实，那时市场才全面度过下行周期，为新一轮经济增长铺路，届时相关刺激政策有机会密集出台。 图：核心城市商品住宅成交量价周期走势示意图 因此，从周期特征来看，房企这一波“水深火热”起码持续到2018年年底，当中不会有任何喘息的机会。而行业是典型的高负债行业，在市场调控继续收紧，资金面继续偏紧的情况下，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，资金链断裂风险急剧上升。因此，能活下来的企业势必要“耗得起”。 经济局势&；；货币政策 “资金兑付压力窗口期，‘生存危机’爆发！” 其次，从全球经济局势来看，针对去年美国“减税+加息”的组合冲击，全球资本会向美国流动，对于中国来讲也是如此。为了防止资本外流压力进一步加剧，中国将被动采取“应对措施”，预计2018-2020年中国将大概率施行货币紧缩政策， 2018年极有可能进一步采取技术性的“加息”措施来进行对冲，这对楼市也将形成一定负面打击。 而从GDP数据来看，2017年全国GDP同比增长6.9%，全年增速与2016年相比提高了0.2个百分点。总体来看，国民经济保持了稳中向好、好于预期的态势。这也意味着中国经济触底企稳，未来在多项政策刺激之下，经济不存在太大的下滑压力，说明了中国货币政策采取进一步“加息”的可能性也就越来越大。 而如果放贷缩水、利率“加息”这样的政策扩容并且一直持续执行，势必会影响到房企的正常销售。届时，房企资金压力越来越大，可能出现兑付困难的问题。事实上，去年各地预售许可证审批从严，新盘的房价已经被人为降低10%甚至更多、网签从严已经放缓了交易节奏，导致房企结算周期拉长。预计2018年，这样的状况将进一步加剧，尤其是2018年第三季度将成为房企资金兑付压力窗口期。 届时，开发企业将“以价换量”，通过各式各样的“策略性降价”或直接降价缓解资金周转压力。如果通过“降价”等措施还没有办法解决企业的资金需求问题，那么，企业极有可能就步入“卖地卖项目”甚至卖公司的地步。2011年有绿城的案例，2014年有佳兆业的案例，再之前有顺驰。 “严峻形势下，2018年房企怎么'熬'？” 因此，综上来看，2018年调控政策将持续到年末，在三季度前后，房企将面临资金兑付压力窗口期，“生存危机”将爆发！那么，严峻形势下，2018年房企怎么“熬”呢？ 营销机会 从营销机会来看，一线城市因供地量放缓、租赁用地比例增加，地价攀升等因素影响，进入“慢周转”时代，预计2018年放量机会比2017年多一些，但由于楼市调控继续从严执行难以有大机会；二线城市尤其是弱二线城市