张岸元：阿里司法拍卖透露房价真相及其他

近年来，国内主要金融市场运行发生了本质性的变化，围绕着房股债汇四大市场，已经形成了金融安全闭环，各大市场都是在强有力的干预下运行。这一局面的直接结果，是市场投机性或者说活跃度显著下降，波动方差大幅收窄，短期内金融风险爆发的可能性明显降低。而不可避免的间接后果则是，金融市场发现价格的功能有所弱化，调控当局和市场力量都是盲人摸象，站在各自角度，根据不完整的信息研判市场走势。 一、北京购房资格的市场“溢价”大约是30% 市场的调控措施是全面实行限贷政策，同时由地方政府出面，在部分城市实施限购、限售、限价管理。目前，国内4个一线城市全部限购，26个二线城市、15个三线城市实施限购；两个一线城市、26个二线城市、10个三线城市实施限售。在新房、二手房建委备案环节，则通过各种显性隐性的行政手段限制报价，给出“合意的”房价统计数据。通过“深冷速冻”地产价格，锁定居民财富，初步避免了地产泡沫在部分城市进一步膨胀。 没有人知道如果没有这些举措房价将如何运行，而房产司法拍卖为我们提供了窥斑见豹的机会。司法拍卖是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为。2017年4月之前，参与北京的相关司法拍卖不需要有购房资格。2017年4月27日，北京市住建委宣布了“补漏”的调控政策，法院拍卖的房产今后也将纳入限购范围。 比较上述政策之前之后的住房拍卖成交价变化，我们发现，今年4月之前，在不需要购房资格的情况下，大量无资格购房人进入市场，导致司法拍卖价格大约比同期同地段类似房产中位数单价高15%；今年4月，要求购房资格后，无资格购房人离场，导致司法拍卖的价格大约比同期同地段类似房产中位数单价低15%。 由于税费及被拍卖房产连带未结清物业费用等因素，拍卖价通常低于同期可比市场价。鉴于该因素在法拍“新政”前后同样存在，可以将“新政”前后的价格变化，理解为购房资格政策变化的结果，即，购房资格的市场“溢价”大约是30%。 以上案例以微观“分形”