马光远：房子不是炒的这句话定调明年房价基本走势

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是今年中央经济工作会议最受人关注的一句话，也是理解和预测明年房地产基本走势的最关键之语。　　“房子是给人住的”，这句话最早是今年5月9日，著名的“权威人士”在谈及中国经济大势的时候首先提到的。当时的原话是这样的：“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”　　“权威人士”关于房地产的谈话，有两点针对性非常强：　　第一，房子应该回归居住的基本功能，房地产应该回归其基本定位，而不应该仅仅作为稳增长的工具；　　第二，当时房地产市场过热的势头已经凸显，一线的上海、二线的南京、苏州、厦门等出现了诸多加杠杆推动房价上涨的现象，所以“权威人士”提出不能通过“加杠杆”去库存。　　而在经历一年的非理性上涨之后，中国当前地产市场的泡沫风险已经非常明显，土地市场和房地产市场的加杠杆行为之严重，令人担心房地产会否重蹈2015年股市的覆辙。在经过“9.30”一系列调控措施之后，今年的中央经济工作会议，对房地产市场健康稳定发展的重视可谓空前。　　近年来的中央经济工作会议，谈及房地产，很少在会议通稿中用如此巨大的篇幅。这一方面说明了房地产健康发展对于中国经济稳定的重要性，另一方面，也说明目前的房地产市场过热和非理性的预期仍然没有改变。通过充足的篇幅，把意图和道理都彻底讲透，给2017年房地产市场一个明确的预期。　　那么，究竟如何看待中央经济工作会议对2017年房地产市场走势的影响？　　首先，我认为，很多人对“房子是给人住的，不是炒的”这句话，透露出来的管理层的意图，以及明年房地产政策的基本要点出现了比较严重的误读。很多人将这句话理解为高层明年对房地产市场仍然会持高压态势，因此将2017年的房地产政策理解为“严厉”之列。　　这种理解，一方面不符合明年中国经济的基本现实，也不符合房地产市场的基本面。　　笔者认为，理解明年房地产政策的关键是应该站在“稳中有进”这个经济工作总基调的基础上。会议公报里一再强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，也是做好经济工作的方法论，明年贯彻好这个总基调具有特别重要的意义。稳是主基调，稳是大局，在稳的前提下要在关键领域有所进取，在把握好度的前提下奋发有为。　　这句话对房地产市场是完全适用的。　　所以在“促进房地产市场平稳健康发展”部分，强调要“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”我认为，这里所谓“防止大起大落”，在2017年主要指要防止“大落”，防止市场在非理性上涨之后的过度回调。　　所以，明年房地产市场的政策目标只有一个字，就是“稳”，暴涨和暴跌都是政策不愿意看到的。　　其次，“房子不是炒的”这句话，基本确立了明年房地产政策的基本方向，就是，坚决的抑制投资投机需求。应该说，2016年房地产市场，投资投机因素对市场起到了推波助澜作用，导致市场出现恐慌性的上涨。　　抑制投资投机的政策主要提到两大政策：第一是信贷政策，提出要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房；第二是土地政策，提出要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。　　这两个政策，就抑制投资投机而言，信贷政策可能更加立竿见影。比如，可以全国性的提高二套房的首付比例，可以全国性的禁止给第三套房贷款。但土地政策执行起来不容易。　　特别是今年，土地市场的恐慌某种程度上就是由地方政府人为“囤地”制造短缺造成的。今年可以肯定，北京、上海1000%完成不了供地计划，如果没有一套惩治机制，大城市土地供应如何保障，扭转预期，真的可能成为白条。　　就此而言，“房子不是炒的”这句话其实在政策层面容易贯彻，但“房子是用来住的”这句话要真正落实，真正需要包括土地、户籍、金融、税收、投资等一系列的长效机制的设计。比较遗憾地是，政策没有提到税收政策的调整。笔者认为，为了抑制投资投机，印花税，以及增值税（即以前的营业税）政策是可以用的。　　第三，在这样的政策框架下，房价究竟会怎么走。　　我在之前的文章中其实一再强调，不管今年是否出台诸如“9.30”之类的政策，2017年中国房地产市场的转折点都会到来。这和房地产市场20年的周期是吻合的，也和中国房地产市场的基本面、房价的现状、货币政策未来的空间是吻合的。　　今天中国的房地产市场和过去比，有四个大的历史性的不同：一是供需基本平衡，中国其实已经不缺房子了，个别城市显得缺，也是因为人为造成的，通过制度的改变，是可以解决的；二是价格已经很高，当然，也许可能更高，但从概率上讲，很多城市的价格已经高估，存在回调的可能；三，未来的住房需求没有想象的那么大，每年1500万人进城，不等于需要1500万的新增需求，我的估算，到了2017年，二线城市会出现过剩；四，最关键的，人口转折点在出现。　　所以，对于本次调控，开发商、购房者、房产的持有者，都需要一份新的警惕，而不是根据过去的历史经验来决定做或者不做什么。我认为，中国房地产市场的转折点其实早已经到来，我们对此不能执迷不悟。　　特别是，笔者今年一直强调两个重大事件对中国房地产市场的影响：一是美国的强势美元政策导致的全球流动性转折点的到来，意味着全球宽松政策已经走到了极致，中国货币供应的中枢也面临从高速进入正常速度的转变，货币增速的下滑，对房地产的影响很大；其次，人民币的贬值和资本流出，一定引发对中国房价的重新估值，以人民币计价的资产价格的调整是大概率。对这两点要有充分高度的警惕。　　鉴于以前在很多文章中对这些事件与房价之间的逻辑有多次阐述，不再赘述。最后可以总结几点：　　第一，2017年中国房地产的基本政策目标是“稳定”，房地产不能大起大落，不能出问题，这是底线。这决定了政策要在抑泡沫和防止价格大幅度下滑之间寻找平衡，考验政策智慧；　　第二，“大涨和大跌”都不是政策的基本选项，明年政策的基本目标是在抑制投机，打压杠杆的同时，稳定价格，可以微涨和微跌，但绝不能大涨和大跌。这意味着，明年房地产投资的收益和今年将不能同日而语。一些炒作过头的城市，房价的回调是大概率。投资和居住需求，起码都不着急在一季度出手买房；　　第三，长效机制是中国房地产市场健康发展的前提和基础，是到了必须建立长效机制，没有任何退路的时候。然而，由于过去多年在制度建设方面欠账太多，长效机制的建设很长时间。目前为止，连框架性的顶层设计的体系都没有。所以不要将房价短期的稳定寄托在长效机制上。比如，在“去库存”部分，会议公报提到“要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。”这其实意味着，人往大城市走的趋势短期内不会改变，房价在经历周期性的调整之后，大城市、特大城市仍然会成为购房的首选。中国房价最危险的地方绝非房价最高的一线城市和热点城市，而恰恰是库存过高的三四线城市。